가족간 부동산 거래와 세금 문제

가족간 부동산 거래를 하는 경우 2가지 방법이 있습니다.

양도(매매) 또는 증여 방식으로 부동산을 거래할 수 있습니다.

이때 어떤 방식으로 하느냐에 따라서 매매 금액, 취득세, 양도세 등이 달라지게 되는데, 어떻게 다른지, 그리고 어떤 방식이 더 유리한지 알아볼려고 합니다.

1. 가족간 부동산 거래 : 거래 금액을 시세 보다 저렴하게

세법에서 거래 금액의 기준은 시가입니다.

따라서 특수관계인(가족 등) 간의 거래에서 시가 기준 거래가 규정으로 되어 있습니다.

내용을 보면 “가족간 거래에서 시세의 5% 이상 또는 3억원 이상 저렴하게 거래하는 경우 시가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 부당행위계산부인 규정을 적용 한다”라고 되었습니다. (시세의 4.9% 금액 또는 2.9억 중 낮은 금액만큼 낮게 매매 금액을 정해야함.)

그리고 증여 거래일 경우 30% 이상 저렴하게 거래하면 시가를 기준으로 증여세가 부과된다 라고 합니다.

결국, 특수관계인 간 거래에서 규정한 범위를 벗어나게 저렴하게 거래를 하게 되면 해당 거래를 부인하고 시가를 기준으로 세금을 다시 계산해서 부과한다는 것입니다.

따라서 여기에 해당하지 않으려면 매매를 할지 증여를 할 지를 정하고 해당 비율을 따져서 매매 또는 증여 금액을 정해야 합니다.

예시) 7억 아파트를 양도 하는 경우와 증여하는 경우
양도 : 4.9%(3,430만원) vs 3억 비교, 적은 금액 적용 : 66,570만원    
증여 : 29% 저렴하게 70,000만원 x 71% = 49,700만원

2. 가족간 부동산 거래 : 장점

가족간 부동산 거래의 경우 공인중개사 없이도 가능하기 때문에 중개보수를 절약할 수 있는 장점이 있습니다.

또한 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는 범위에서 거래 금액을 낮추어서 가능한 것도 장점입니다.

다만, 취득세율이 양도할 때 보다 증여할 경우 취득세율이 높습니다.

예시) 7억 아파트를 양도 하는 경우와 증여하는 경우
양도 : 6억초과 9억이하에 해당되어 취득세율 1.54% x 66,570만원 = 1,025만원
증여 : 4% x 49,700만원 = 1,988만원

3. 가족간 부동산 거래 : 단점

가족간 거래를 통해서 증여를 하는 경우 10년 내에 제 3자에게 매도 하는 경우에 양도소득세 이뤌과게가 적용됩니다.

이게 무슨 뜻이냐면, 아버지 소유 아파트를 아들이 증여를 받았다가, 10년이 되기 전에 매도를 하게 되면 양도세 계산 시 취득한 금액을 아들이 증여 받은 금액이 아니라, 아버지가 취득할 때 금액을 취득한 금액으로 본다는 뜻입니다.

따라서 이렇게 되면 양도차액이 그 만큼 늘어나게 되어서 양도세를 많이 부담하게 된다는 것입니다.

예시) 양도와 증여 방식으로 취득 후 10년 이내에 8억에 매도하는 경우
     (단, 아버지가 취득한 금액 35,000만원) 
양도 : 80,000만원 - 66,570만원 = 13,430만원 x 35%(양도세율) = 4,701만원    
증여 : 80,000만원 - 35,000만원 = 18,000만원 x 40%(양도세율) = 18,000만원