단기임대 계약 갱신과 상임법 적용

상가건물 임대차보호법(이하 “상임법”)을 적용 받는 부동산을 임대차하여 사용하는 임차인의 경우 10년의 기간 동안은 해당 부동산을 임차할 권리를 가집니다.

임차 계약 기간이 10년이 되지 않더라도 임차인은 10년 동안은 그 사용을 주장할 수가 있습니다.

그것을 법에서는 계약 갱신 요구라고 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 되어 있습니다.

다만, 단기 임대의 경우에는 적용하지 않는다고 합니다.

그래서 우선 상임법을 적용 받는 부동산은 어떤 것이 있으며, 단기 임대차 계약의 기준은 무엇이고, 단기 임대차 계약 후 계약 갱신을 사전에 막으려면 어떻게 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 상임법 적용 계약 갱신 가능 부동산

상임법이 적용되는 상가건물의 기준이 어떻게 되는지가 궁금합니다.

상임법에 따면, 제2조 (적용범위)에서 “사업자등록의 대상이 되는 경우”라고 명시되어 있습니다.

따라서 임대차 계약을 한 후에 계약서를 가지고 세무서를 방문해서 해당 부동산에 사업자등록을 할 수 있으면 이 법을 적용 받는다는 의미입니다.

즉, 상가, 업무용 오피스텔, 지식산업센터, 업무시설, 라이브오피스 등 주거용을 제외하면 왠만한 부동산은 다 된다고 보면 될 듯 합니다.

상임법 제16조에 따르면 “일시 사용을 위한 임대차임이 명백할 경우에는 적용하지 아니한다” 라고 명시되어 있습니다.

즉, 아무리 단기 임대차 계약이라고 하더라도 일시 사용을 위한 임대차임이 명백할 경우가 아니면 일시 사용이라고 보기 힘들어서 계약 갱신 요구가 가능하다는 의미 입니다.

이는 법을 해석하기 나름이라는 의미이기도 합니다.

예를 들어, 상가를 단기 임대 하는 경우, 그 목적이 팝업스토어를 일정 기간 동안 하기 위함일 경우, 일시적 사용이 명백하다고 볼 수 있을 것 같습니다.

하지만, 만약 일정 금액의 보증금을 내고, 시설을 갖춘 상태에서 영업을 하고 있었다면, 이는 일시 사용이라고 보기에는 어렵다고 판단할 수도 있을 것 같습니다.

따라서, 임차인의 사용하는 형태 등을 가지고 판단하는 것은 애매한 부분이 있어서 계약서 상에 명확히 단기 임대라는 부분을 내용 포함 하는 것이 중요할 것 같습니다.

계약서를 작성할 때 아래 내용에 대해서 임대인과 임차인이 명확하게 정리를 한 후에 계약을 하는 것이 계약 기간 만료 시점에 임차인의 계약 갱신 요구를 방지 하는 것이 될 것입니다.

특히, 임차 건물의 사용에 대한 내용에서 명확하게 일시적 사용임을 계약서에 담아서 추후 논란의 소지를 미리 방지하는 것이 중요할 것입니다.