서울 강남 아파트 가격 상승의 이유와 대출 규제 관계

2024년 9월 12일자 매일경제 신문 기사 제목을 보면, “대출조여도 오른다. 서울 아파트값 4주 만에 상승폭 키워” 입니다.

즉, 아무리 대출 규제를 해도 서울 아파트 가격은 계속 오른다는 것입니다.

왜 이런 현상이 일어 날까요? 그건 간단합니다. 서울 아파트를 사는 분들은 대출 받는 금액이 적거나 대출 안 받아도 살 수 있는 분들이라는 겁니다.

그래서 이게 사실인지 보기 위해서 강남구 역삼동에 있는 역삼자이 아파트 매물 중 1개를 선택해서 현재 호가와 KB시세, 그리고 대출 한도를 조회해 실제 매수를 위한 자금이 어떻게 구성되는 지를 살펴보았습니다.

1. 서울 강남 아파트 : 역삼자이 네이버 시세

현재 서울시 강남구 역삼동에 위치한 역삼자이 아파트 10층 전용84 타입 아파트의 네이버 시세는 27억9천만원입니다.

아파트 총 층수가 31층이어서 저층에 해당하는 세대입니다. 즉, 해당 단지에서 그리 높은 가격은 아니라는 것입니다.

네이버 시세가 29억 9천만원 아파트의 현재 KB시세는 일반평균가 26억 2,500만원입니다.

일반적으로 KB시세에 비해서 시세가 높다는 것은 최근 상승세에 있는 아파트라는 의미입니다.

3억 6,500만원의 차이가 나고 있고 앞으로도 더 상승할 여지가 있다고 보여집니다.

그렇다면, 이런 아파트를 누군가 구매를 하려면 과연 대출은 얼마나 나올까요?

우리은행 사이트에서 해당 아파트/타입/층수를 선택하여 대출가능한 금액을 조회 하여 보았습니다.

24년9월13일 기준, 6억 5,000만원이 가능하다고 나옵니다.

물론 이 금액은 여러 감액 조건들을 제외한 최대 금액으로 보면 될 것 같습니다.

즉, 실제 강남구 역삼자이를 매수하는 분의 경우 전체 매수 금액에서 대출받는 금액은 6.5억으로 전체 금액의 22%로 이며, 나머지 78%는 보유한 현금 및 자산처분을 통해서 매수 한다는 것입니다.

위 강남 역삼자이 아파트를 매수하는데 대출금액 보다는 현금 보유 금액이 큰 분들이 강남 아파트를 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서, 현재 정부에서 하고 있는 대출 규제는 서울 아파트 거래에는 영향을 주고 있지 않다라는 결론에 도달하게 됩니다.

다만, 현금 금액 보다 대출 금액 %가 높은 수도권 아파트 거래에는 큰 영향을 미치고 있습니다.

매수 계획을 세웠던 분들이 대출 한도 감소로 매수 시기를 무기한 연기를 하고 있는 상태입니다.

즉, 현금 보유 금액이 큰 분들에게는 원하는 매물을 원하는 가격에 매수 할 수 있는 절호의 찬스가 왔다는 의미 입니다.