동탄구 토지거래허가제 시행｜아파트 매매 절차, 계약 전 꼭 알아야 할 7가지

2026년 7월부터 동탄구 아파트 매매 방식이 크게 달라졌습니다.

2026년 6월까지는 마음에 드는 아파트를 찾고 매도인과 가격을 협의한 뒤 계약금을 지급하며 매매 계약을 체결하는 방식이었습니다.

하지만 이제는 동탄구 아파트의 경우 계약 전에 토지거래허가를 먼저 받아야 하는 절차가 추가되었습니다.

따라서 기존 방식대로 계약부터 체결하면 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 동탄구 토지거래허가제, 언제부터 무엇이 달라졌나?

1) 동탄구 토지거래하가구역 지정 기간과 대상

동탄구에서 아파트를 매수하려고 하는 분들은 반드시 토지거래허가 단계를 거쳐서 계약을 진행하여야 합니다.

• 시행 시점 : 2026년 7월 5일
• 지정 기간 : 2027년 12월 31일 까지
• 지정 대상 : 기준 면적 초과 아파트 (주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과)
• 유의 사항 : 토지거래허가 없는 매매 계약은 무효임.

지정 대상의 기준 면적이 워낙 작아서 왠만한 아파트 매매 거래는 모두 포함이 된다고 보면 됩니다.

2) 기존 아파트 매매와 가장 크게 달라진 점

계약 절차를 단계별로 비교하는 표로 설명하겠습니다.

상기 표를 보시면 아시겠지만, 가장 크게 다른 점은 ‘계약 후 신고‘ 가 아니라, ‘계약 전 허가‘ 라는 점 입니다.

3) 허가 없이 계약을 하면 어떻게 될까?

동탄구청에 따르면, 상기 기준 면적 이상의 아파트는 모두가 계약 전에 토지거래허가를 받아야 합니다.

만약 허가 없이 체결한 경우 그 계약은 무효가 되며, 이를 위반할 경우 이행강제금(취득액 10% 이내) 및 무허가/부정허가에 따른 징역(2년 이하) 또는 벌금형(개별공시지가의 30%이하)을 받게 됩니다.

2. 기존 매매 절차와 토지거래허가제 이후 절차 비교

1) 기존 동탄구 아파트 매매 절차

상기 비교표에서 알수 있듯이 매물 확인, 가격 및 조건 협상, 계약서를 작성/서명 하게 됩니다.

계약금 지급 이후에는 매수인이 대출을 준비하고 중도금과 잔금 일정을 진행합니다.

2) 토지거래허가제 이후 달라지는 매매 절차

매물 확인, 가격 및 조건 협상 단계 까지는 기존과 동일합니다.

하지만, 이후 계약서를 작성하기 전 약정서 작성 및 토지거래허가 신청을 하여야 합니다.

이때 가계약 단계 처럼, 가약정 단계를 통해서 상기 언급한 가격 및 조건(계약금, 중도금, 잔금 및 잔금일 등)을 협의하고 이를 문자로 공유하여 약정서 작성 전 가약정금 입금을 통해서 진행하게 됩니다.

이때 매수인은 토지거래허가 신청시 요구되는 서류 및 요건(무주택자 or 기존주택 처분자, 대출금액 등 자금조달계획)을 충분히 확인 후에 가약정을 하여야 합니다.

약정서를 작성한 후 법무사를 통해서 토지거래허가 신청을 하고, 동탄구청에서 안내한 처리기간(15일, 토,일,공휴일 제외) 후 허가를 받게 됩니다.

허가를 득한 후 빠른 시일내에 계약서를 작성하고, 이후 기존 계약 단계와 마찬가지로 진행을 합니다.

다만, 허가일 이후 4개월 이내에 잔금/소유권 이전을 완료 해야 하기 때문에, 잔금/소유권 이전 일정을 잘 고려해서 토지거래허가신청을 하여야 합니다.

3) 매수자가 가장 헷갈리는 계약금 문제

‘마음에 드는 아파트가 있어서 일단 가계약금, 계약금 단계로 우선 진행을 하고 허가를 받으면 되는것 아닌가?’ 라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 토지거래허가 대상 아파트 매매 거래일 경우 반드시 토지거래허가를 득한 후에 계약을 체결해야 합니다.

만약 토지거래허가 신청 전에 계약을 체결하였다 하더라도 토지거래허가 신청 전 체결한 계약은 무효가 되기 때문에 반드시 절차를 확인해서 진행하여야 합니다.

3. 동탄구 아파트 매수, 단계별로 이렇게 진행하세요.

1단계) 내가 사려는 아파트가 허가 대상인지 확인

아파트를 방문해서 매물 상태를 확인 체크하는 것도 중요하지만, 이제는 토지거래허가 대상인지도 살펴야 합니다.

가장 먼저 다음 사항을 체크하셔야 합니다.

• 동탄구에 위치한 아파트 인지 여부 (동탄구와 접한 오산시 아파트는 해당 안됨)
• 아파트의 용도지역 (토지이용계획열람 통해서 확인 가능)
• 아파트의 매매 면적 (토지이용계획열람 통해서 확인 가능)
• 토지거래허가 대상 여부 최종 확인

2단계) 매도인과 가격, 입주 조건 협의 후 약정서 작성

허가 신청 전에 부동산 매매 약정서를 작성하게 되는데 그전에 최소한 가격, 입주 조건에 대해서 미리 협의 및 준비를 해야합니다.

• 매매 가격
• 잔금일
• 입주 가능 시기
• 기존 임차인 여부
• 대출 가능 여부
• 자금 조달 계획 및 증빙 여부

토지거래허가제에서는 가격 등 계약에 필요한 조건 뿐만 아니라, 토지거래허가 승인에 필요한 조건도 미리 체크 하여야 합니다.

만약 허가 승인에 필요한 조건이 만족하지 못해서 허가를 득하지 못하면 계약 자체를 할 수가 없기 때문에 약정 전에 미리 체크를 해야 합니다.

3단계) 토지거래허가 신청 및 계약 일정 신중히 체크

동탄구청에 필요 서류와 함께 토지거래허가를 신청하는 과정이 있기 떄문에 급하게 계약을 진행할 수가 없습니다.

또한, 허가일 이후 4개월 이내 소유권이전완료 및 입주를 하여야 합니다.

따라서 토지거래허가를 득한 이후에는 일정을 조정할 수가 없기 떄문에 신청 전에 충분히 협의 완료 하여야 합니다.

4. 통탄구 아파트 매수자가 특히 주의해야 할 4가지

1) 계약부터 하면 안 됩니다.

토지거래허가를 득하지 못하면 매매 계약을 할 수가 없습니다.

따라서 토지거래허가를 득하기 위한 조건 등을 사전에 신중하게 확인 하여야 합니다.

2) 전세를 끼고 사는 투자 방식은 안 됩니다.

토지거래허가제의 목적은 투기성 거래를 못하게 하는 것입니다.

따라서 임차인이 있는 매물을 거래하는 경우에는 임차 기간이 만료되는 시점에 매수인이 입주하는 조건부 매매 계약이 됩니다.

또한 임차계약 만료일 및 잔금 후 입주일에 대해서 임차인 확인 서명을 받아서 제출하여야 합니다.

3) 대출 가능 금액도 약정 전에 확인해야 합니다.

동탄구의 경우 토지거래허가제 뿐만 아니라 조정대상지역이기 떄문에 부동산 대출 규제도 적용되는 지역입니다.

따라서, 대출 및 자금 조달 관련해서 다음 사항도 반드시 확인을 하여야 합니다.

• LTV
• 보유주택수
• 기존 대출
• 소득
• 자기자금

4) 잔금일과 이사 일정을 넉넉하게 잡아야 합니다.

기존 매매 계약 보다 허가 절차가 추가되기 때문에 해당 허가에 소요되는 기간이 추가됩니다.

따라서 일정 관리가 아주 중요합니다.

특히, 기존 주택을 매도하고 동탄구 아파트를 매수하는 경우에는 ‘기존 주택 매도 > 토지거래허가 > 신규주택계약 > 잔금/입주’ 일정이 꼬이지 않도록 각별히 주의하여야 합니다.

5. 동탄구 아파트 매수전 체크리스트

1) 계약 전 확인사항

• 토지거래허가 대상 여부
• 매수 목적
• 실제 입주 가능 여부
• 기존 임차인 여부
• 대출 가능 여부
• 자기자금

2) 허가 신청 전 확인사항

• 매매가격 확정
• 매도인과 주요 조건 협의
• 잔금일 협의
• 필요 서류 확인
• 입주 계획 준비

3) 계약 후에도 확인해야 할 사항

• 허가 조건 준수
• 실제 입주 일정
• 잔금 일정
• 소유권 이전
• 향후 처분.임대 시 규제 여부 확인

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