동탄구 토지거래허가 지정에 따른 매매 절차

2026년 7월 5일부터 화성시 동탄구가 토지거래허가 지역으로 지정이 되었습니다.

이에 따라서 아파트 매매를 하는 경우 토지거래허가를 우선 받아야만 매매 계약을 할 수 있게 되었습니다.

오늘은 토지거래허가 지역으로 지정이 됨에 따라 아파트 매매 계약을 할 때 알아야 하는 내용을 약정서 작성, 토지거래허가신청, 계약서 작성, 중도금/잔금/입주, 기존 주택 처분 등 단계 별로 설명을 하려고 합니다.

1. 토지거래허가 지역 아파트 매매 시 달라지는 절차

기존 아파트 매매의 경우 가계약, 본계약, 부동산 거래 신고, 중도금, 잔금 및 소유권이전 라는 절차로 진행이 되었습니다.

하지만 토지거래허가 지역에서는 본 계약을 하기 전에 토지거래허가 신청을 동탄구청에 신청을 해서 허가를 받아서 본 계약을 진행하게 됩니다.

이때 허가가 만일 나오지 않게 되면 본계약 자체를 진행하지 못하게 됩니다.

하여 본계약을 하기 전에 허가신청 과정이 필요하게 되며, 허가를 득한 후에는 4개월 이내에 잔금/입주를 완료해야하는 조건도 있습니다.

그리고 만약 기존 주택을 보유하고 있다면, 그 주택도 허가를 득한 후 6개월 이내에 매도를 해야하는 조건도 있습니다.

각 단계 별로 어떤 절차와 요건 들이 있는지를 살펴보겠습니다.

2. 가약정 단계

기존 아파트 매매를 하는 경우, 본계약을 하기전에 가계약 단계를 통해서 계약금의 일부를 매수인이 매도인에게 지급합니다.

이때 대략적인 계약 내용과 특약 내용을 문자로 공유를 하여 해당 본 계약을 하기전 해당 매물에 대한 계약을 하기로 약속을 하는 단계입니다.

이와 유사하게 토지거래허자 지역에서는 토지거래허가 신청을 하기 위한 부동산 매매 약정서를 작성하게 됩니다.

이것을 하기 전, 가계약과 유사한 방식으로 가약정을 통해서 약정서 작성을 약속을 하게 됩니다.

이때도 가계약과 마찬가지로 약정서 내용에 대한 요약 내용을 문자로 주고 받고, 매도약정인 계좌로 약정금액의 일부를 지급하면 성립합니다.

이때 중요가 챙겨야 하는 사항이 몇 가지 있는데, 특히 매수약정인의 경우 아래 사항을 잘 체크한 후에 진행해야 합니다.

• 주택 담보 대출 체크 : 가능 여부, 한도 금액 등
• 기존 주택 매도 여부 : 토지거래허가 득한 후 6개월 이내 기존 주택 매도 가능 여부 체크
• 자금조달계획서 : 토지거래허가 지역의 경우에는 계획서 내용에 대한 증빙 서류를 모두 제출을 해야함. 따라서 증빙이 가능한지도 사전에 체크하여 추후 세금 이슈가 나지 않도록 세무사에게 미리 검토를 받는 것도 방법임.
  • 작성시 유의사항 : 한글로 금액 명기하고 관련 서류를 준비해야 함.
  • 명기한 금액에 대한 모든 서류
    • 예금잔고증명서 (통장은 1개로)
    • 주식매각대금증명서
    • 증여신고서
    • 대출현황확인서
    • 신용대출확인서
    • 통장사본
    • 거래내역확인서
    • 채권거래내역서
• 잔금 일정 체크 : 토지거래허가 득한 후 4개월 이내에 잔금을 지급하고 해당 아파트에 입주 가능 여부 체크.
  • 잔금 일정 계산하는 예시
    • D-07) 약정서 작성 : 약정서 작성 후 7일내 신청 
    • D-20) 허가 신청
    • D-00) 허가 결과 : 신청후 + 20일 후(영업일 15일 이내) 
    • D+07) 본계약일 : 허가후 본 계약서 작성
    • D+4M) 잔금일 : 허가일 부터 4개월 이내 
    • D+6M) 기존 주택 처분 : 허가일 부터 6개월 이내

3. 약정서 작성 단계

토지거래허가신청을 전제로 한 부동산 매매 약정서를 작성하는 단계 입니다.

계약금액의 일부 금액을 약정금액으로 정해 매수약정인이 매도약정인에게 지급합니다.

그리고 토지거래허가 신청을 약정서 작성후 몇일 이내 신청하기로 약정하고, 만일 토지거래허가가 반려가 되면 약정금액을 돌려주고 약정은 무효가 된다는 내용도 포함하게 됩니다.

다만 변심으로 인해서 약정을 해제하게 되면 계약금 해제 처럼 약정금액을 포기 또는 배액배상을 해야 해제가 된다는 문구도 포함합니다.

4. 토지거래허가 신청 단계

동탄구에서 민원여권과에서 26년 7월 6일에 게시한 토지거래허가 절차에 따르면, 토지거래허가 신청 처리 기간을 “접수일부터 15일(토·일요일 및 공휴일 제외)“이라고 합니다.

즉, 중간에 토, 일요일이 반드시 포함이 되기 때문에 최대 20일 가량 소요된다고 보고, 일정 계획을 세워야 할 것입니다.

동탄구에서 말하는 토지거래허가 기준은 다음과 같습니다.

① 허가구역이 속한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 같다)·군과 그와 연접한 시· 군에 거주하는 무주택 세대주로서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우

② 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우

③ 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유 하고 있는 경우에는 제2호의 소명외에 기존 주택의 처리(매매·임대 등)계획서를 제출하 는 경우

또한 토지거래허가 신청시 다음과 같은 서류를 준비해서 제출 하라고도 게시하고 있습니다.

• 토지거래계약허가 신청서
  • 매도인·매수인 공동신청
  • 대리(법무사) 신청(위임장 + 신분증 사본 또는 인감날인·인감증명서)
  • 매수인이 신청하는 경우에도 매도인의 위임 필요
• 토지이용계획서(목적, 계약·잔금,입주 등 예정일 구체적으로 작성-4개월 내 입주)
• 토지취득자금 조달계획서(공동매수인인 경우 각각 작성)
• 행정정보 공동이용 사전동의서 및 개인정보 수집·이용·제공 동의서
  • 작성대상: 매수인, 배우자, 자녀 등 함께 거주할 세대원 전원
• 가족관계증명서
• 주택추가취득사유등 소명서(6개월 이내 처분)
• 임대차 계약 종료 확인서
• 그 외 관련 입증서류(재직증명서 등)
• 외국인의 경우 추가제출 -외국인등록사실증명 등

이때 신청을 매도/매수 약정인 하는 경우 보다는 법무사를 대리인으로 지정해서 하는 경우가 많습니다.

이때 법무사 비용이 대략 30만원 내외로 소요되는데, 이때 추후 소유권이전등기까지 함께 하게 되면 비용을 할인해 주는 경우도 있으니 사전에 체크할 필요가 있습니다.

5. 본계약서 작성 단계

토지거래허가 지역이 아닌 아파트와 달리 계약서 작성단계에서 중요한 사항은 잔금/입주일 입니다.

위에서 언급했듯이 허가를 득한 후 4개월 이내에 입주를 받드시 하여야 하기 떄문에 이를 참고해서 잔금일정을 정해서 계약서를 작성하여야 합니다.

다만, 실거주 유예 특례에 해당하는 경우에는 4개월이 경과하여 입주 하여도 가능합니다. 또한 계약일정도 이에 맞게 계획해서 진행해야 합니다.

• ① 2026. 5. 12. 현재 세입자가 있는 매도인
• ② 2026. 5. 12.부터 계약일까지 계속 무주택인 자가 매수
• ③ 최초 임대차 종료일이 2028. 5. 11. 이전
• ④ 2026. 12. 31.까지 허가 신청 및 허가 완료
• ⑤ 허가 후 4개월 이내 소유권 이전
• ⑥ 세입자 계약 종료일부터 2년간 실거주

• 예) 27년 2월28일 임차 만기 + 매수인 소유권이전
•     : 허가를 26년 10월 28일 이후에 받아야함. 
•     : 허가신청을 26년 10월 8일 이후에 함

동탄구의 경우 매매 약정서의 약정금액을 매매 계약금액의 일부로 인정을 해주기 떄문에 약정 금액을 매수약정인에게 돌려주는 번거러움 없이 계약금에 포함한다는 문구를 넣으면 될 것입니다.

6. 중도금/잔금/입주 단계

본계약서 작성 이후 단계는 기존 아파트 매매 절차와 크게 다르지 않습니다.

다만, 임차인이 있어 3장에서 언급한 실거주 유예의 경우에 해당할 경우에는 4개월 이내 소유권이전을 완료해야 하기 때문에 잔금일정을 소유권이전 등기접수 및 완료 일정을 감안해서 잡아야 할 것입니다.

7. 결론

토지거래허가 지역으로 지정이 되면서 매매 계약서 작성 전에 약정서 작성과 토지거래허가 신청이라는 단계가 추가 되었고, 이에 따라 매수인의 자금조달에 대한 증빙이 자세하게 되어야 하겠습니다.

따라서 이전 처럼 부모님 찬스 등 명확하게 증빙이 어려운 자금으로 매수를 하기가 힘들어 졌기 때문에, 반드시 매수 약정을 하기 전에 자금에 대한 세금 부분에 대해서 충분히 세무사 등을 통해서 확인 하시기를 권합니다.

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