동탄 토허제 이후 아파트 거래량 급감, 그런데 실거래가는 왜 오를까?

2026년 7월 5일부터 화성시 동탄구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 동탄 아파트 거래량과 실거래가에 어떤 변화가 나타났는지 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역으로 지정된 동탄구에서는 일정 면적을 초과하는 아파트 거래의 경우 계약 체결 전에 토지거래허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결한 계약은 무효가 됩니다.

지정기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.

그렇다면 실제 거래시장에서는 어떤 변화가 나타났을까요?

이번 글에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한 22026년 4월 5일부터 10월 4일까지의 동탄구 아파트 매매 실거래 자료를 기준으로 토허제 시행 전후의 거래량을 비교해봤습니다.

특히 단순히 동탄구 전체 거래량만 비교하지 않고,

• 각 동의 거래량 대표 단지와 시행 전후 거래량
• 동탄구 전체 및 동별 거래량 변화
• 각 동의 84㎡ 가격 대표 단지
• 시행 전후 84㎡대 실거래가 변화
• 거래량 감소와 가격 변화가 다르게 나타나는 이유

까지 함께 살펴봤습니다.

1. 동탄구 토허제는 언제부터 시행됐나?

동탄구는 2026년 7월 5일부터 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.

지정기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지이며, 허가 대상은 일정 면적을 초과하는 아파트입니다.

동탄구청 안내에 따르면 주거지역에서는 6㎡를 초과하는 아파트 토지거래 등이 허가 대상에 해당하며, 거래 당사자는 계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 합니다.

또한 허가받은 주택은 기본적으로 취득일로부터 2년간 실거주해야 하는 의무가 있습니다.

따라서 토허제 시행 전과 시행 후에는 거래 절차 뿐 아니라 실제 매매 시장에도 변화가 있을 것으로 예상이 됩니다.

동탄구 토지거래허가구역 지정 이후 아파트를 매수하거나 매도할 계획이라면, 매매 절차와 실거주 요건을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 구체적인 절차와 주의사항은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.

👉 [동탄구 토지거래허가구역 지정에 따른 아파트 매매 절차 및 주의사항]

2. 토허제 시행 전후 동탄 아파트 거래량 비교

토지거래허가구역 지정 전후의 아파트 거래량 변화를 비교하기 위해 국토교통부 실거래가 공개자료를 분석했습니다.

비교 기간은 지정 전인 2026년 4월 5일~7월 4일과 지정 후인 2026년 7월 5일~10월 4일입니다. 두 기간의 길이를 비슷하게 맞춰 거래량 변화를 살펴봤습니다.

아래 표는 동별로 지정 전 거래 건수가 가장 많았던 대표 단지를 선정해, 지정 전후 거래량과 감소율을 비교한 결과입니다.

면적에 관계없이 거래 건수가 가장 많은 단지를 기준으로 했으며, 취소 거래는 제외했습니다.

표를 보면 지정 전 거래량을 기준으로 선정한 동별 대표 단지 11곳 모두에서 지정 후 거래량이 감소했습니다.

감소율은 80.0%에서 94.1%까지 나타났으며, 목동 호반베르디움센트럴포레와 여울동 반도유보라아이비파크3의 감소율이 상대적으로 높았습니다.

다만 이 수치는 각 동의 모든 아파트 거래량이 아니라, 지정 전 거래가 가장 많았던 대표 단지의 거래량을 비교한 결과입니다. 따라서 동탄구 전체의 거래량 감소율로 해석해서는 안 됩니다.

또한 거래량 감소가 토지거래허가구역 지정만으로 발생했다고 단정하기는 어렵습니다. 대출 여건, 매수 심리, 매물 구성 등 다른 요인도 영향을 미칠 수 있습니다.

실거래가 자료는 신고 지연이나 계약 해제 등에 따라 추후 달라질 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

3. 동탄에서 84㎡ 아파트 가격이 가장 높은 곳은?

동탄구에서 전용면적 84㎡대 아파트의 실거래 가격은 토지거래허가구역 지정 전후 어떻게 달라졌을까요?

이번 분석에서는 전용면적 84.00~84.99㎡ 아파트의 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 지정 전후의 거래 건수와 거래금액 중앙값을 비교했습니다.

비교 기간은 지정 전인 2026년 4월 5일~7월 4일과 지정 후인 2026년 7월 5일~10월 4일입니다. 거래금액 중앙값은 각 기간에 실제 거래된 가격의 가운데 값으로, 평균이나 최고가와는 다른 지표입니다.

먼저 동별 거래 건수와 중앙값의 변화를 살펴보고, 이어서 각 동에서 거래금액 중앙값이 가장 높게 나타난 대표 단지를 확인하겠습니다.

표 1. 토허제 지정 전후 동탄구 84㎡대 아파트 거래량 및 중앙값 비교

자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개자료

분석 기준: 계약일 기준 2026년 4월 5일~7월 4일(지정 전), 2026년 7월 5일~10월 4일(지정 후). 전용면적 84.00㎡ 이상 85.00㎡ 미만, 취소 거래 제외. 가격 변화율은 지정 전 중앙값 대비 지정 후 중앙값의 변화를 계산했습니다.

토지거래허가구역 지정 전후 84㎡대 아파트의 거래금액 중앙값을 비교한 결과, 능동·목동·반송동·석우동·송동·여울동·영천동에서는 중앙값이 상승했고, 산척동·장지동·청계동에서는 하락했습니다.

송동은 지정 전 중앙값 7억 9,000만원에서 지정 후 10억 750만원으로 약 27.5% 상승해 가장 높은 상승률을 보였습니다. 다만 지정 후 거래가 4건에 불과하므로 이를 송동 아파트 전체의 가격 상승으로 해석하기는 어렵습니다.

반면 산척동은 중앙값이 약 17.1% 하락했습니다. 다만 실거래가 자료만으로는 하락 원인을 특정하기 어렵습니다. 지정 전후 거래된 단지와 층 등의 구성이 달라졌을 수 있으므로, 개별 거래 내역과 당시 매물 상황을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

이번 결과는 동일한 아파트의 가격 변화를 추적한 것이 아니라, 각 기간에 실제 거래된 84㎡대 아파트의 중앙값을 비교한 것입니다.

따라서 중앙값 상승이나 하락이 곧바로 개별 아파트의 가격 변동을 의미하지는 않습니다. 거래 건수와 매물 호가, 이후에 신고되는 거래를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

표 2. 동별 84㎡대 거래금액 중앙값이 가장 높은 대표 단지

자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개자료

분석 기준: 전용면적 84.00㎡ 이상 85.00㎡ 미만, 계약일 기준 2026년 4월 5일~10월 4일, 취소 거래 제외. 각 동에서 해당 면적대 거래가 발생한 단지별 거래금액 중앙값을 계산한 뒤, 중앙값이 가장 높은 단지를 대표 단지로 선정했습니다.

두 번째 표는 각 동에서 84㎡대 아파트의 거래금액 중앙값이 가장 높았던 대표 단지를 정리한 것입니다.

첫 번째 표가 지정 전후의 가격 변화를 비교하는 자료라면, 두 번째 표는 해당 기간에 동별로 어떤 단지가 높은 가격 수준을 보였는지 확인하는 자료입니다.

다만 대표 단지의 거래금액 중앙값이 해당 동 전체 아파트의 가격 수준을 의미하는 것은 아닙니다. 단지별 입지와 역 접근성, 준공 연도, 단지 규모와 선호도 등이 다르기 때문입니다.

또한 거래 건수가 적은 단지는 일부 거래의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 따라서 대표 단지의 가격 순위만으로 지역 전체의 가격 경쟁력을 판단하기보다는 거래량과 개별 거래 내역을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

정리하면,

동별 84㎡대 아파트의 실거래 중앙값은 지정 전후에 서로 다른 변화를 보였으며, 각 동에서 높은 가격을 기록한 대표 단지도 차이가 있었습니다.

다만 거래량 감소와 거래 구성의 변화가 가격 중앙값에 영향을 줄 수 있으므로, 다음 장에서는 거래량과 가격을 함께 살펴보며 동탄 아파트 시장의 변화를 해석해 보겠습니다.

4. 거래량과 가격을 함께 보면

앞서 살펴본 거래량 비교와 84㎡대 아파트 가격 분석을 함께 보면, 거래가 많이 이루어진 단지가 반드시 해당 동에서 가장 높은 가격을 기록한 단지는 아니라는 점을 알 수 있습니다.

거래량은 매수 수요와 매물 공급, 단지 규모, 가격대 등에 영향을 받습니다.

반면 실거래 가격은 입지와 역 접근성, 준공 연도, 단지 선호도, 거래된 주택의 층과 향 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 동탄 아파트 시장의 변화를 이해하려면 거래량만 보거나 가격만 보는 것이 아니라, 두 지표를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

목동은 거래량 비교에서 호반베르디움센트럴포레를 대표 단지로 살펴봤지만, 84㎡대 가격 분석에서는 힐스테이트동탄이 대표 단지로 선정됐습니다. 산척동 역시 거래량 대표 단지와 가격 대표 단지가 달랐습니다.

반면 송동은 거래량 분석에서 사용한 동탄2하우스디더레이크가 84㎡대 가격 분석에서도 대표 단지로 나타났습니다.

다만 두 분석은 선정 기준이 다르므로, 같은 단지가 두 표에 등장하더라도 각 표의 거래 건수와 중앙값을 직접 같은 지표처럼 비교해서는 안 됩니다.

이처럼 거래량 대표 단지는 지정 전 거래 건수가 많았던 단지를 기준으로 선정하고, 가격 대표 단지는 84㎡대 거래금액 중앙값이 가장 높았던 단지를 기준으로 선정했습니다. 두 표는 서로 다른 질문에 답하기 위한 자료입니다.

5. 토허제 시행 이후 동탄 아파트 시장에서 나타난 변화

토지거래허가구역 지정 이후 동탄 아파트 시장에서는 거래량 감소와 가격 변화가 동시에 관찰됐습니다. 앞선 분석 결과를 바탕으로 살펴보면 다음과 같은 특징이 나타납니다.

첫째, 동별 대표 단지의 거래량이 감소했습니다.

2장에서 살펴본 동별 대표 단지의 지정 전후 거래량을 비교하면, 지정 이후 거래 건수가 줄어든 것으로 나타났습니다. 다만 이는 각 동에서 지정 전 거래량이 가장 많았던 대표 단지를 비교한 결과이며, 동탄구 전체 아파트의 거래량 감소율과는 구분해서 해석해야 합니다.

둘째, 거래량 감소가 모든 지역의 가격 하락으로 이어지지는 않았습니다.

3장의 84㎡대 아파트 거래금액 중앙값 비교에서는 동별로 상승과 하락이 엇갈렸습니다. 이는 거래량이 줄어든 상황에서도 일부 지역의 실거래 중앙값은 높아질 수 있음을 보여줍니다.

다만 중앙값은 각 기간에 실제 거래된 주택의 가격을 기준으로 산출한 값입니다. 지정 전후에 거래된 단지와 층, 향 등이 달라질 수 있으므로 중앙값의 상승을 동일한 아파트의 가격 상승으로 단정해서는 안 됩니다.

셋째, 거래량과 가격을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

토지거래허가구역 지정 이후에는 허가 절차와 실거주 요건 등을 고려해야 하므로 매수자의 의사결정 과정이 달라질 수 있습니다.

그러나 현재 자료만으로 거래량 감소가 토허제 지정 때문에 발생했다고 단정하기는 어렵습니다. 대출 여건, 매수 심리, 매물 구성 등 다른 요인도 함께 작용할 수 있기 때문입니다.

따라서 이번 결과는 토허제 시행 이후 시장에서 나타난 초기 변화를 보여주는 자료로 이해하는 것이 적절합니다. 향후 거래가 추가로 누적되면 거래량 감소가 지속되는지, 가격 중앙값의 변화가 이어지는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

부동산 현장에서 체감하는 분위기는 다를까?

실거래 통계와 별개로, 부동산 현장에서는 매물 호가와 매수자의 실제 선택을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 줄어들더라도 매도자가 매물 가격을 높이거나 매수자가 해당 가격을 받아들이는 거래가 발생하면, 실거래 중앙값은 상승할 수 있습니다. 반대로 거래가 일부 가격대에 집중되면 중앙값이 하락할 수도 있습니다.

다만 이는 거래량과 가격이 서로 다르게 움직일 수 있는 이유를 설명하는 것이며, 실제로 호가 상승이 실거래가 상승의 원인이었다고 확정하는 것은 아닙니다. 매물 호가와 계약 가격, 거래된 주택의 특성을 함께 살펴봐야 시장의 변화를 더 정확하게 이해할 수 있습니다.

결국 토허제 시행 이후 동탄 아파트 시장을 이해하려면 거래량 감소만으로 시장을 판단하기보다 실거래 가격과 매물 호가의 움직임을 함께 살펴봐야 합니다. 마지막으로 이번 분석에서 확인된 내용을 정리하고, 해석할 때 주의할 점을 살펴보겠습니다.

6. 결론

2026년 7월 5일 동탄구 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 이후, 거래량과 실거래 가격은 어떤 변화를 보였을까요?

이번 분석을 통해 다음과 같은 점을 확인할 수 있었습니다.

첫째, 동별 대표 단지의 거래량은 지정 이후 감소했습니다.

지정 전 거래량이 가장 많았던 동별 대표 단지를 비교한 결과, 지정 이후 거래 건수가 줄어든 것으로 나타났습니다. 다만 이는 각 동의 대표 단지 11곳을 비교한 결과이며, 동탄구 전체 아파트 거래량의 감소율을 의미하지는 않습니다.

둘째, 84㎡대 아파트의 실거래 가격 변화는 동별로 달랐습니다.

지정 전후 거래금액 중앙값을 비교한 결과, 일부 동에서는 중앙값이 상승했고 다른 동에서는 하락했습니다. 거래량 감소가 모든 지역의 가격 하락으로 이어진 것은 아닙니다.

다만 거래된 단지와 층, 향 등의 구성이 달라질 수 있으므로 중앙값 변화만으로 동일한 아파트의 가격이 상승하거나 하락했다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 지정 이후 거래 건수가 적은 지역은 추가 거래를 통해 흐름을 확인할 필요가 있습니다.

셋째, 거래량과 가격을 함께 살펴봐야 합니다.

거래량이 줄었다고 해서 반드시 가격이 하락하는 것은 아닙니다. 매물 호가, 매수자의 선택, 거래된 주택의 특성 등에 따라 거래량과 실거래 가격이 서로 다른 방향으로 움직일 수 있습니다.

따라서 토허제 지정 이후 동탄 아파트 시장을 판단할 때는 거래량만으로 시장의 방향을 단정하기보다 실거래 가격과 매물 호가, 이후 거래 추이를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

이번 분석은 지정 전후의 초기 변화를 살펴본 자료입니다. 토허제 지정이 거래량과 가격에 미친 영향을 정확하게 판단하려면 향후 거래가 추가로 누적된 뒤에도 같은 흐름이 나타나는지 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

자료 출처 및 분석 기준

• 자료 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개자료
• 분석 지역: 화성시 동탄구
• 거래량 비교 기간: 지정 전 2026년 4월 5일~7월 4일, 지정 후 2026년 7월 5일~10월 4일
• 가격 비교 면적: 전용면적 84.00㎡ 이상 85.00㎡ 미만
• 가격 비교 기준: 기간별 거래금액 중앙값
• 취소 거래: 해제사유가 확인되는 거래 제외
• 거래량 대표 단지: 지정 전 거래 건수가 가장 많았던 단지
• 가격 대표 단지: 해당 면적대의 단지별 거래금액 중앙값이 가장 높았던 단지
• 참고사항: 거래 신고 지연 및 계약 해제에 따라 자료가 변경될 수 있으며, 거래 건수가 적은 지역의 중앙값은 대표성이 낮을 수 있습니다.