동탄2신도시 아파트 살까?말까?

하반기에 들어오면서 경제성장률 저하와 금리 인상에 대한 의견, 그에 따른 소비 심리 위축 등 부동산 시장에 좋은 이야기 보다는 악영향을 미칠 이야기들이 쏟아져 나오고 있습니다. 상반기 동안 그 동안 매매가 이루어지지 않았던 급매물들이 거래가 이루어 지면서 수도권 몇몇 지역들의 부동산 가격들도 상승을 하였습니다. 그중에서 특히 동탄2신도시의 경우에는 해당 지역만이 가지고 있는 여러 호재로 인해서 살까 말까 고민을 하고 있던 실수요자들이 움직였다고 보여집니다.

특히, 동탄2신도시의 대장격이 롯데캐슬의 경우 신고가 경신을 했다는 뉴스가 나오고 있는 것이 이를 증명하는 걸로 보여집니다. 상반기 동안 22년 말부터 거래가 없어서 쌓였던 급매물들이 하나 둘 거래가 되고 나니, 그동안 매도를 하고 싶었지만 원하는 가격에 매도를 할 수 없을것 같아 망설이던 아파트 소유자들에게 이제 매물을 내 놓아도 원하는 가격에 거래를 할 수 있을 것이라는 기대감을 가지게 하였습니다.

하지만, 그와 반대로 매수를 할려고 하던 소비자들은 올 상반기에 비해서 너무나도 오른 매물 호가를 보고 지금 사야되는게 맞는지를 고민하게 되었으며, 거기에 DSR을 보지 않았던 특례보금자리론이 매매 가격 6억 초과되는 아파트에는 대출 실행이 제한되면서 추석을 전후로 거래가 뚝 끊어져 버린 상황입니다.

이러한 시점에서 과연 동탄2신도시의 아파트 가격이 어떻게 될 것이며 지금 시점에서 매수를 해야할지 말아야 할지 고민이신 분들에게 도움이 될까해서 포스팅을 해봅니다.

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1.동탄2신도시 부동산 호재 정리

동탄2신도시에는 다양한 부동산 호재들이 줄을 지어서 기다리고 있습니다. 이러한 호재들에 대해서 아시는 분도 있고 모르시는 분들도 있습니다. 하지만, 알고 있는 호재라 하더라도 실제 호재가 닥쳤을때 또 다른 효과를 내기도 하기 떄문에 이러한 부분을 고려해서 판단을 하시면 좋을것 같습니다.

2023년 하반기 : 경부고속도로 직선화 및 지하화 공사 완료, 제2차 경기도 도시철도망계획 주민설명
2023년 상반기 : GTX-A 동탄 ~ 수서 구간 개통, 경부고속도로 지하화에 따른 동서 횡단 도로/보도 개통
2023년 하반기 : 경부고속도로 지하화 구간 공원화 및 동서횡단도로/보도 추가 개통
2027년 : 동탄도시철도 트램 개통 (1공구 : 오산 ~ 망포역, 2공구 : 동탄2 남동탄 ~ 병점역)
2028년 : GTX-A 동탄~삼성역 구간 개통
2030년 : 남사읍 반도체 클러스트 조성 (300조)

2.동탄2신도시 직주 근접 분석

부동산에서 입지라 함은 여러가지 요인들이 있습니다. 그 중에서 전문가 분들이 가장 중요시 하는 부분은 직주 근접, 즉 직장과 주택이 가깝게 위치하고 있는 것을 중요한 요인으로 생각을 합니다.

예를들어, 강남, 서초, 송파 등 서울의 주요 지역의 부동산 가격이 그렇게 높은 이유는 결국 많은 일자리가 있는 서울에 위치하고 있어서 출퇴근 하기가 용이하다는 것입니다. 또한 해당 직장을 다니는 회사원들의 소득 수준이 높을 수록 교육수준이 높아져 당연 교육에 대한 수요가 높아져서 학원가가 형성되어지게 됩니다. 대표적인 예가 바로 대치동의 경우인 것입니다.

동탄2신도시에 대한 올해 상반기 전입 / 전출 세대 현황을 보면 화성시 전체 데이터를 통해서 대략적으로 추정을 해 볼수 있을 것 같습니다. 전입하는 경우 주로 수원, 서울, 용인, 안산 등의 순서로 많이 전입을 하였고, 전출하는 경우는 서울, 수원, 평택, 용인 순으로 전출을 많이 하는 것으로 나타났습니다. 그리고 전입한 세대와 전출한 세대수를 비교해 보면 확연히 전입한 세대수가 높다는 것을 알수 있습니다. 즉, 현재 동탄2신도시는 외부에서 유입되는 세대수가 많다는 의미이고 이로 인해서 아파트에 대한 수요가 증가하고 있는 추세인 것입니다.

이는 앞서 설명한 직장에 가까운 위치의 아파트를 선호하는 경향을 반영 하는 것입니다. 특히, 동탄2신도시에서 가장 큰 직장이라고 하면 바로 삼성전자일 것입니다. 속된말로, 삼성전자 과장 이하는 동탄에 살고 차장 이상은 광교에 산다는 말이 있는 것처럼 동탄2신도시는 삼성전자 직원들과 그 협력업체들 직원들의 주거 지역으로 아주 선호하는 지역인 것입니다.

이와 더불어서 동탄테크노밸리에 완공되어 지는 지식산업센터에 입주하는 기업들이 해마다 늘어나면서 해당 기업의 직원들 또한 동탄2 신도시 아파트에 주거 하기를 선호하기 때문에 점점 더 동탄2신도시 아파트에 대한 수요가 늘어나고 있는 추세입니다.

3.동탄2신도시 아파트 가격 수준

최근 5년간 화성시 매매/전세/월세 거래량을 살펴보았습니다. 왜냐하면 거래량이 증가한다는 것은 그 만큼 수요가 증가하고 있다는 것을 의미하고 있으며, 수요가 증가한다는 것은 선호하는 지역으로 가격 또한 상승을 한다고 볼 수 있을 것입니다.

매매의 경우 19년에서 20년까지는 증가하는 추세였지만, 21년부터는 하락하다가, 다시 23년이 되면서 거래량이 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 부동산 시장의 흐름과 유사하게 22년 고금리로 인한 거래절벽의 모습을 보이다가 23년 들어서 회복하는 모습을 보이고 있습니다.

하지만, 전세와 월세는 매매와는 다르게 실제로 동탄2신도시를 선호하는 수요가 증가하고 있는 것을 숫자로 보여주고 있습니다. 최근 5년간 지속적으로 증가하고 있으면 2023년 역시 최고치를 보여주고 있습니다. 전세와 월세는 실제 실수요자들에 의해서 나온 수치 이기 때문에 동탄2신도시 아파트에 대한 선호도가 상당히 높음을 알 수가 있는 것입니다.

동탄2신도시 테크노밸리에 위치한 주상복합아파트 단지의 KB시세 그래프를 예를들어 보면, 21년 7억 후반에 KB시시세를 형성하다가 22년이 되면서 거의 8억에 형성이 되었습니다. 그러다가 22년 하반기 부터 급격히 하락을 하다가 현재 7억초중반 정도 수준까지 회복을 하였습니다. 즉, 현재 동탄2신도시 아파트의 경우 21년 수준까지는 아니지만 어느정도 회복의 단계를 보여주고 있는 상태라고 할 수 있습니다.

그리고 상승에 필요한 수요가 앞선 전월세 거래량을 통해서 지속적으로 수요는 증가할 것으로 예상이 되고 있습니다. 그렇다면, 앞으로 동탄2신도시 아파트의 투자 가치는 어떻게 예상이 가능할까요?

4.동탄2신도시 아파트 투자 기대

현재 한국 경제는 먹구름이 낀 상태입니다. 금리는 높으며, 수출 통한 경제 전체의 성장률은 일본 보다 못한 1% 대 성장율을 보이고 있습니다. 거기에 해외 중동과 우즈베키스탄의 전쟁으로 인해서 원자재 가격은 상승하고 있는 실정입니다. 어느 하나 좋은 조건은 없어보입니다.

즉, 현재 동탄2신도시의 부동산 가치는 동탄2신도시가 가진 여러 호재와 잠재력에도 불구하고, 선뜻 지금 시기에 뛰어들기는 시기상조라는 생각들을 가지고 있다고 생각합니다. 다만, 장기적으로 향후 5년에서 10년 동안 바라보면서 그 가치에 대한 투자를 할 수 있는 여력이 있다면 시도해 볼만한 지역이 아닌가 조심스럽게 말씀드려봅니다.

5년후, 10년후 동탄2신도시 만큼 달라질 곳이 어디 있을까요?

이만 포스팅 마치겠습니다.