분양권 전매 : 제한제도 / 예외사유 / 처벌

분양권이라고 하면 주택을 취득할 수 있는 권리라고 간단히 정의할 수 있습니다. 쉽게 풀어서 얘기를 하면 아파트를 짓기 전에 해당 아파트를 소유하고 입주하여 재산권을 행사 할 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 아파트가 완공되고 나면 분양권을 가진 사람은 분양 금액을 지불하고 해당 아파트에 대한 소유권을 이전 받아서 해당 아파트의 소유주가 되는 것입니다.

오늘은 이러한 분양권을 해당 주택이 완공되어 소유권을 가지기 전에 가질 수 있는 그 권리를 타인에게 매매 하는 행위인 전매에 대한 절차를 알아보기 전에 전매를 제한 하는 제도와 그 예외에 해당되어 전매가 가능하게 되는 경우 그리고 전매를 불법으로 했을때 받는 처벌이 어떤것이 있는지 살펴보겠습니다.

1.아파트 전매를 제한 하는 제도

우리나라의 경우, 특히 수도권에 위치한 아파트의 경우 전매제한 이라는 것이 있습니다. 이는 아파트가 다 지어지기도 전에 분양권을 사고 팔면서 해당 아파트 가격이 상승하게 되어 막상 입주하는 시점에는 엄청난 프리미엄이 붙어서 실제 분양가격의 몇배가 되는 경우가 있었습니다. 그래서 그런 투기적인 면을 사전에 막기 위해서 전매제한 이라는 제도를 두었습니다.

또한 실거주의무라는 제도 또한 이러한 투기적인 부분을 사전에 막기 위해서 만든 제도인데, 이 또한 어떤 내용인지를 살펴볼까 합니다.

1) 전매제한

주택법 제64조에 따르며 ‘10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 그 주택을 전매(매매.증여나 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다.)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다‘라고 규정하고 있습니다.

전매를 제한하는 이유는 앞서 설명 했듯이 투기적인 부분을 막기 위한 것인데. 그 기간이 수도권은 최대 10년, 비 수도권은 최대 4년 이었습니다. 왜 과거형으로 말씀을 드리냐면, 모두 알듯이 22년 하반기 부터 시작된 금리상승 등의 원인으로 부동산 시장이 급격히 하락하였고 너무나 급격히 하락하는 것을 어느 정도 속도 조절을 하고자 정부에서는 23년 4월7일 주택법 시행령 개정을 통해서 그 기간을 대폭 완화 하였습니다.

수도권의 경우 공공택지/규제지역은 3년, 과밀억제지역은 1년, 그외 지역은 6개월로 완화 하였고, 비수도권의 경우 공공택지/규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화 되었습니다. 그리고 그외 지역은 전매제한 전면 폐지 되었습니다.

2) 실거주의무

21년 2월 수도권 분양가상한제 적용주택을 대상으로 처음 도입되었으며, 해당 거주의무가 있는 주택의 분양에 당첨이 되면 실제 완공 후 실제 입주를 하여 살아야 하며, 전월세를 줄수가 없습니다.

거주의무 기간을 살펴보면, 아래와 같습니다.

수도권 + 분양가 상한제 적용 아파트일 경우: 공공택지는 3년~5년. 민간택지는 2년~3년
행정중심복합도시 + 투기과열지구 + 행정중심복합도시 이전기관 등 종사자 특별공급 : 3년
민간택지 + 분양가상한제 적용지역 + 공공재개발사업 : 2년

2.전매 가능하게 하는 예외사항

전매제한과 실거주의무의 규제가 있음에도 전매가 가능한 경우를 법에서 정해 놓았습니다.

1) 전매제한 예외사유 : 주택법 시행령 73조

세대원 전원이 근무, 생업, 취학, 결혼으로 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우, 단 수도권 안에서 이전 제외
상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
세대원 전원이 해외로 이주(2년 이상 해외 체류 포함) 하는 경우
이혼으로 배우자에게 이전하는 경우
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상법에 관한 법류 제78조 1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건출물을 제공한 자가 사업시행자로 부터 이주대책용 주택을 공급 받은 경우
국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매, 공매가 시행되는 경우
입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
실직, 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

* 전매제한 위반시 : 3년 또는 이익이 3천만원 이하시 3천만원 or 이익이 3천만원 초과시 이익의 3배,

2) 실거주의무 예외 허용사유 : 주택법 시행력 제60조의 2

해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우 (이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일 부터 90일까지)
거주의무자가 거주 의무기간 중 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
거주의무자가 군인 특별공급을 받은 자로서 인사발령에 따라 거주 의무 기간 중 다른 주택건설지역에 거주하는 경우
거주의무기간 중 거주의무자를 포함한 세대원의 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 수도권이 아닌 다른 주택건설지역에 거주하는 경우
거주의무자가 거주 의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계 존/비속, 배우자(종전 배우자 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주 의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
영유아보육법 제10조 5호에 따른 가정어린이집을 설치, 운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집 설치, 운영 인가를 받은 경우
주택법 시행령 제73조 제4항 1호~6호에 해당하여 전매제한이 적용되지 않는 경우 (제73조 4항 7호~8호에 해당하는 경우는 제외)
거주의무가의 직계비속이 초중등교육법 제2조에 따른 학교에 재학중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우 (이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일 까지)