분양권 전매 : 절차 및 필요 서류 정리

분양권 전매를 함에 있어서 규제와 예외 사유 그리고 어겼을때 처벌에 대해서 이전 포스팅에서 설명을 했습니다. 그리고 분양권 전매 시 흔히들 간과하는 유혹인 다운계약서 작성에 대해서도 처벌, 세금 등에 대해서 위험성을 알려드렸습니다.

이번에는 그 포스팅에 이어서 분양권 전매를 하는 절차를 단계별로 설명을 드리고, 단계별로 필요한 서류와 행위에 대해서 하나 하나 설명을 드리겠습니다. 만약 분양권을 매도하시는 분 또는 매수하시는 분 모두에게 도움이 될 것입니다.

0.분양권 전매 절차

분양권 전매 절차를 단계별로 한눈에 요약해서 설명하면 다음과 같습니다.

분양권자 확인 ▶ 계약서 작성 ▶ 실거래 신고 ▶ 대출승계 신고 ▶ 권리의무 승계 ▶ 분양계약서 수령

이러한 순서로 전매를 진행하게 되는데, 각 단계별 상세 설명과 필요 서류에 대해서 설명하겠습니다.

1. 분양권자 확인

가장 먼저 해야할 일은 전매할 분양권의 권리자, 즉 분양권자가 실제 매도인 본인이 맞는지 확인하는 단계입니다. 확인하는 서류로는 1)분양계약서, 2) 분양권자 신분증 입니다.

이렇게 서류로 먼저 확인이 되었다면, 다음은 분양되는 아파트 시행사 또는 시공사의 분양담당자를 통해서 해당 동/호수 아파트가 신분증상의 매도인과 동일한 사람이 맞는지 확인을 해야합니다. 주로 전화를 통해서 주민번호 확인을 통해서 현재 분양권의 소유자가 맞는지 확인합니다.

2. 계약서 작성

분양금액, 옵션금액 등을 정리하여 실제 거래 금액을 산정 후 가계약 및 분양권 매매 계약서를 작성합니다.

공인중개사는 계약서 작성 및 날인을 하기 이전에 다음을 정리하여 매도인과 매수인에게 확인 하도록 합니다.

• 공통 : 분양금액, 납부금액, 중도금대출액, 이자 및 납부방식, 옵션비용, 프리미엄 금액
• 매도인 : 인지세, 양도소득세
• 매수인 : 후불이자, 인지세, 취득세 등

상기 내용을 모두 확인을 한 후에서 계약서를 작성합니다.

• 분양권 매매 계약서, 분양권 계약서, 옵션 계약서 등.

계약서 작성 이후 분양계약서 및 옵션계약서는 공인중개사가 보관을 합니다. 이중 계약 등 예상치 못한 위험을 방지하는 차원입니다.

3. 실거래 신고

공인중개사는 부동산거래관리시스템을 통해서 실거래 신고를 하고 신고필증을 출력해서 분양계약서와 매매 계약서와 함께 보관합니다.

• 계약서 스캔 이미지, 분양계약서 스캔 이미지

4. 대출승계 신고

아파트 분양을 하는 경우에 중도금에 대한 대출이 진행됩니다. 이때 보통은 이자가 없는 무이자방식, 아니면 이자를 입주 시점에 시공사에게 잔금과 함께 납부하는 이자후불제방식이 있습니다. 방식에 대해서 확인을 한 후, 현재 시점에 중도금 대출 실행 회차 및 일정을 체크하여 승계를 가능하면 다음회차 이전에 마무리 하는게 좋으니 이점 참고해서 진행하면 좋을것 같습니다.

그리고, 특히 중요한 사항은 매수인이 대출승계 가능한지를 사전에 미리 체크하는 것이 중요합니다. 계약을 한 후 대출승계가 안되어서 계약 이행이 안되는 경우 그 책임은 매수자에게 있기 때문입니다. 그리고 승계를 할때 인지세가 발생을 하는데 보통 1~20만원 내외 이기 때문에 매도자 매수자가 각각 반씩 부담하는 조건으로 하면 계약서 특약에 명기하기도 합니다.

1) 매도인 필요서류

• 신분증
• 인감도장
• 인감증명서 1부
• 주민등록등본 1부 (주민번호 13자리 다 나오게)
• 분양계약서(공급계약서)원본 , 발코니확장계약서 원본, 유상옵션계약서 원본 (신청한 경우만)

2) 매수인 필요서류

• 신분증
• 인감도장
• 인감증명서 1부
• 주민등록등본 1부 (세대원 포함, 주민번호 표시, 세대주 관계 표시) * 세대주 분리 세대의 경우 배우자 주민등록등본 1부 추가
• 가족관계증명서 (상세본)
• 주민등록 초본 : 본인, 배우자, 세대원 전원 각각 1부 (성명, 주민번호 및 변경사항 포함)
  • 정부24 사이트 : 성인의 경우 각 공인인증서 로그인 후 발급 (미셩년자녀 초본은 부모가 가능함)
• 가족계관계증명서 1부
• 건강보험자격득실확인서 1부 (건강보험공단)
• 국세완납증명서 1부 (정부24)
• 지방세완납증명서 1부 (정부24)
• 소득증빙 관련서뷰
  • 급여소득자 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 or 소득금액증명원
  • 개인사업자 : 사업자등록증, 소득금액증명원 (홈택스)
  • 연금소득자 : 연금수급증서, 연금수급내역서
  • 기타
    • 최근 3개월간 국민연금보험료 납부 내역서 or 3개월간 건강보험료 납부확인서
    • 신용카드, 체크카드 연말 정산용 확인서 (연말 소득공제용으로 발급)

3) 공인중개사 준비 서류

• 분양권 매매 계약서
• 실거래신고 필증

5. 권리 의무 승계

중도금 대출 승계가 완료되고 나면, 대출승계확인서를 은행으로 부터 받아서 분양권자의 권리와 의무 승계를 위해서 시행사/시공사를 방문하게 됩니다. 일반적으로는 월에 정해진 날에만 진행하기 떄문에 사전에 미리 분양권 승계 담당자에게 일정을 확인 하여 방문하여야 합니다. 이때도 대출 승계와 마찬가지로 매도인과 매수자 모두가 필요한 서류를 가지고 방문하게 됩니다.

1) 매도인 필요 서류

• 신분증
• 인감도장
• 분양계약서(공급계약서) 원본 + 발코니확장계약서(원본) + 유상옵션계약서 원본
• 인감증명서 1부 (부동산 매도용)
  • 주민센터 방문시 분양권매매계약서를 가지고 가서 담당자에게 제출하여야 함. (매수인 인적사항을 기재해야 하기 때문에)

2) 매수인 필요서류

• 신분증
• 인감도장
• 인감증명서 1부 (본인 직접 발급 받은것)
• 주민등록등본 1부 : 세대원 포함, 주민번호 표시, 세대주와 관계 표시
• 중도금대출승계 동의서 (은행)

3) 공인중개사

• 분양권 매매계약서
• 실거래신고 필증

6. 분양계약서 수령

분양자의 권리와 의무 승계를 위한 서류를 제출하면 분양권 승계 담당자가 서류를 확인하고, 분양계약서에 승계받은 매수자 인적사항을 명기한 후 승계 확인 도장을 날인합니다.

공인중개사는 수령한 분양계약서 내용을 확인하면서 분양계약서를 복사합니다. 원본은 매수인에게 복사본은 매도인에게 전달합니다. 매도인은 분양권매매계약서와 함께 분양권 복사본을 첨부해서 양도소득세 신고를 해야합니다.

이로서 분양권 전매 절차가 완료됩니다.