소액임차인 최우선변제금 신청 절차

주택임대차보호법 제8조에 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”라고 명시하고 있습니다.

그리고 주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조에 구체적으로 소액임차인의 범위가 얼마를 받을 수 있는지를 지역에 따라서 대통령으로 정하도록 되어 있습니다.

오늘은 현재 정해져 있는 소액임차인의 범위와 금액, 그리고 최우선변제금액을 어떤 절차로 신청하는지와 신청하는데 어떤 주의할 점이 있는지 살펴보겠습니다.

1. 소액임차인 범위와 지역에 따른 최우선변제금

1984년 6월 14일 부터 2023년 2월21일 까지 시행령 개정에 따른 소액보증금의 범위와 최우선변제되는 금액을 아래 표로 정리하였습니다.

여기서 주의할 점은 등기사항증명서에 기록된 근저당권의 접수일과 적용일자를 비교하여 접수일이 적용일자 이후 일 때 해당 소액보증금 최우선변제금액이 적용이 됩니다.

예를들어, 서울에서 근저당권이 2021년 3월 1일에 접수된 아파트를 5000만원/150만원 월세 임대차 계약을 오늘 한다고 하면, 이 계약에 적용되는 소액보증금 범위외 최우선변제금은 무엇일까요?

소액보증금 임차인이 권리를 행사하여 보증금을 돌려 받기 위해서는 4단계 과정을 거칩니다.

해당 아파트에 대한 경매가 시작되면 법원에서 임차인에게 안내문을 발송합니다.

이때 법원이 정한 “배당요구 종기일(보통 경매개시결정 + 2,3개월)”까지 반드시 법원에 “권리신고 및 배당요구 신청서“를 제출 해야 합니다.

만약 해당 아파트 전입 후 전입 신고와 확정일자를 받지 않았다면 반드시 경매개시결정 등기 전까지 하여야 합니다.

그리고 이 조건을 배당요구 종기일 까지 반드시 유지 해야합니다. (절대 퇴실 또는 전출 하면 안됨)

그래야 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

경매가 낙찰이 되고 낙찰자가 잔금을 납부하면, 법원은 배당표를 작성하여 소액임차인이 선순위 근저당권자 보다 먼저 최우선변제금을 배당 받을 수 있도록 합니다.

임차인이 낙찰자(신규 임대인)로 부터 명도확인서와 인감증명서를 받아서 법원에 제출하면 배당금을 받을 수 있습니다.

여기서 명도확인서는 집을 비워줬다는 증명을 의미합니다.

크게 2가지 주의할 점이 있습니다.

첫번째는 앞서 표를 보고 설명한 것 달리, 많은 임차인들이 계약일이 적용일자 보다 이후이면 된다고 생각을 한다는 것입니다.

그래서 계약일이 26년 3월1일에 했으니, 당연히 최우선변제금이 4,500만원이라고 생각을 하고, 배당요구를 했다가 소액보증금 범위에 벗어나 보상을 못받는 경우가 종종 있습니다.

반드시 임대차 계약을 할 때 근저당권 접수일 기준이라는 점을 명심하고, 임대차 보증금액을 결정하시길 바랍니다.

두번째는 보증금 수령을 위해서 아파트를 퇴실한 후에 명도확인서를 신규 임대인으로 부터 받아야 합니다.

명도확인서에는 임대인의 인감도장이 날인되어 있어야 하고, 이와 함께 인감증명서를 같이 제출해야합니다.

이떄 임차인은 명도확인서를 못 받을까봐 또는 임대인은 퇴실을 안할까봐 서로 걱정이 되기 떄문에 대부분은 동시이행을 하게 되며, 실무적으로는 공인중개사를 통해서 많이 진행을 합니다.

즉, 퇴실일 전에 임차인이 사용한 관리비, 공과금 등 임차인 정산 금액을 확인하고 명도확인서, 인감증명서를 공인중개사에게 맡겨 두는 것에 대해서 임차인, 임대인, 공인중개사가 함께 협의를 합니다.

그리고 당일에 임차인이 이사 완료 후 공인중개사와 함께 임대인이 해당 호실 확인 후 공인중개사 포함 3자가 해당 내용에 대해서 최종 확인 후 명도확인서와 인감증명서를 임차인에게 전달합니다. (일반 임대차 계약 임차인 퇴실 과정과 유사함)

위에서 말씀 드린 것과 달리 임차인이 임대차 계약기간동안 거주를 원할 경우 계속 거주할 수도 있습니다.

다만, 이때는 등기사항증명서의 가장 먼저 설정된 근저당권 보다 임차인의 전입신고일이 더 빨라야 가능합니다.

즉, 임대차 계약일에는 없엇던 근저당권이 이후 설정이 된 경우는 계속 거주가 가능합니다.

그게 아니라면 무조건 배당요구를 해서 보증금을 법원으로 부터 수령하는 것이 최선이라는 점 명심 하시기 바랍니다.

동탄2신도시 부동산 관련 궁금한 점 있으시면 언제던 부담없이 아래 연락처로 문자, 전화 주세요.