수도권 다주택자 주택 담보 대출 만기연장 제한
오는 4월 17일 부터 수도권과 규제 지역 아파트를 보유하고 있는 다주택자는 주택담보 대출의 만기 연장이 금지 된다고 금융위원회가 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부 등이 합동으로 ‘2026년 가계부채 관리방안’을 발표 하였습니다.
다만, 임대차 계약이 종료되지 않았을 경우에는 만기 까지는 연장이 된다고 합니다.
시행되는 대출 규제 등 다주택자에 대한 정책 내용에 대해서 중요한 내용만 정리해 보겠습니다.
1. 수도권 다주택자 주택 담보 대출 만기연장 제한 : 시행 내용
수도권과 규제지역 아파트를 보유하고 있는 다주택자들을 대상으로 시행한다고 합니다.
즉, 부산과 서울에 각각 아파트를 1채 보유하고 있는 경우, 보유 아파트가 2채로 다주택자로서 서울 아파트 주담대 만기 연장이 제한된다고 합니다. (다주택자 기준 : 지역 구분 없음)
다만, 다주택자 여부 확인 시 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양주택 등 규제 적용이 곤란한 경우에는 주택 보유 수에서 제외를 한다고 하니 이 부분은 체크 해 보셔야 할 것 같습니다.
또한 주택을 즉시 매도하기 불가피한 사유가 있으면 예외 적으로 만기 연장을 허용 한다고 합니다.
1) 유효한 임대차 계약일 있을 경우
26년 4월 1일 발표일 기준, 유효한 임대차 계약이 있을 경우, 임대차 계약 종료일 까지 만기 연장을 허용 한다고 합니다.
- 유효한 임대차 계약 : 26.04.01 ~ 04.16 기간 동안 계약갱신권 청구한 임대차 계약, 묵시적 갱신 임대차 계약
2) 등록된 임대사업자의 경우
등록된 임대사업자의 의무임대기간 종료 때 까지 만기 연장 가능합니다.
3) 기타 법령상 의무
기타 법령상 의무로 아파트 즉시 매도를 못하는 경우도 제외됩니다.
도시정비법상 전매제한, 주택법상 실거주의무 부여 등으로 매도가 불가능한 경우입니다.
4) 대상 주택
대상 주택으로는 빌라와 다세대.다가구 주택은 제외한 수도권 아파트로 한정함.
5) 매수자 실거주 의무 유예
무주택자가 해당 주택(임대차 계약 있는 주택)을 26.12.31일 까지 토지거래허가신청을 접수하고, 허가일로 부터 4개월내 취득하는 경우에는 매수자의 실거주 의무를 임대차 계약 종료일 까지 유예 합니다.
즉, 올해 연말까지 세안고 매수가 가능하다는 의미임.
이번 조치는 준비 기간을 감안해서 26.4.14일 부터 시행한다고 26.4.1에 발표하였습니다.
그래서, 26.4.16일까지 만기가 도래하는 주담대에 대해서는 종전 규정에 따라 만기연장 심사가 진행된다고 합니다.
토지거래허가 관련 보완조치는 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정을 거쳐 4월 중에 시행한다고 합니다.
2. 수도권 다주택자 주택 담보 대출 만기연장 제한 : 위반 집중 점검
상기 대출 제한과 더불어서 기존 대출에 대해서 위반 등 탈법, 편법적 대출 행위를 지속적으로 집중 점검 한다고 합니다.
21년도 이후 실행된 사업자대출의 용도외유용 여부도 금융회사, 금강원이 전면 점검하여 즉각 회수 및 수사기관 통보 등의 조치를 추진 예정 이라고 합니다.
또한 사업자대출 용도외유용 행위에 대해서 적발이 될 경우 제한되는 범위도 확대한다고 합니다.
추가로, 온라인투자연계금융업자(구, P2P금융)에 대해서도 강화된 대출 규제를 적용한다고 합니다.
3. 수도권 다주택자 주택 담보 대출 만기연장 제한 : 부동산 시장 영향
현 정부의 부동산 정책의 기조가 ‘부동산 투기는 돈이 안된다’는 원칙을 시장에 확실히 각인 시킨다는 것입니다.
따라서 다주택자에 대한 여러 제한 조치를 더 늘려 갈 것이라고 합니다.
오랫동안 다주택자 규제 정책들이 있어 왔지만, 시간이 지남에 따라 다시 완화 되었기 때문에 이번 제한 조치가 실효성이 있을지는 좀더 지켜 봐야 할 듯 합니다.
다만, 이런 저런 규제나 정책이 나와도 결국 1주택을 매수하려는 매수자들에게는 여전히 대출이 가능하기 때문에 잠시 매수자들이 관망하고 있는 상황입니다.
하지만 5.9 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 지나고 나면 다시 거래가 늘어날 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다.
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