실거주 입증 이제는 임대인 책임

By부동마

임대차 3법에서 임대인과 임차인 사이에서 이슈가 되는 조항 중 하나가 임대인이 실거주 하게 되는 경우 계약 갱신 요구를 거절 할 수가 있습니다.

이때 임대인이 실제 거주 하지 않고 다시 임대차를 하는 경우가 빈번히 발생하고 이럴 경우 법에서는 임차인에게 손해배상을 해야한다고 되어 있습니다.

하지만, 임대인이 법을 어긴 것에 대해서 누가 증명을 해야 하는 지가 논란의 여지가 있었습니다. 특히, 임차인이 임대인의 불법 행위를 증명하는 것이 쉽지 않았습니다.

결국 이번 1,2심에도 불구하고 대법원 판결을 통해서 이 부분이 어느 정도 정리가 되었다고 합니다. 어떻게 입증 책임이 결정이 되었는지 그리고 그로 인해 또 다른 문제점은 없는지 등에 대해서 살펴보려고 합니다.


1. 실거주 의무 입증에 대한 대법원 판결 정리

임대인과 임차인은 계약갱신거절에 대한 임대인의 거절 사유가 정당한지에 대한 재판이었습니다. 1심과 2심, 그리고 대법원 판결이 어떻게 내려졌는지 살펴보겠습니다.

1) 임대인과 임차인의 주장

  • 임대인 : 임대인(직계존속.비속을 포함)이 실거주를 하려는 경우여서 계약갱신을 정당하게 거절 했다고 주장함.
  • 임차인 : 임대인이 실거주 요건 조항을 악용해 거짓으로 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다고 주장함.

2) 법원 판단

  • 1,2심 판단 : 임대인 실거주 계획의 진실성은 의문이지만 다른 사람에게 임대하거나 매도하지 않은 이상 갱신거절은 적법하다.
  • 대법원 판단 : 임대인이 갱신 요구를 거절하기 위한 증명 책임을 제대로 하지 않았고 임차인에게 임대인이 증명해야 한다.

결국, 대법원 판결의 의미는 임대인이 스스로 정당하게 계약갱신을 거절한 것임을 입증 해야 한다는 것입니다. 이는 임대인의 부당한 거절임을 임차인이 증명하기가 쉽지 않아 임차인에게 불리한 측면이 컸다는 부분이 어느 정도 해결이 된 셈입니다.


2. 대법원 판결에 따른 예상 문제점1 : 임대인 입증

임대인의 증명책임에 대해서는 대법원 판결로 명확해 졌다고는 하지만, 그럼. 임대인이 어떻게 증명을 해야하는 것인지에 대한 이슈가 남아있습니다.

서초구에 임대를 놓고 있는는 임대인 최모씨는, 사람의 일이라는 것이 내일 일도 모르는데, 직접 거주하겠다고 했다가 부득이 입주를 할 수 없게 되어 가족이나 친척이 입주하게 되는 경우도 불법이라고 하는 거라면 임대인을 더 이상 하지 말라는 것 아니냐는 불만을 토로했습니다.

또한 계약갱신거절에 대한 입증 책임은 이번 판결로 명확해 졌지만, 임대인의 입증에 대해서 다시금 논란의 여지가 있게 되었다는 전문가들의 의견도 있어서 앞으로 적지 않은 법적 분쟁이 예상이 된다고 합니다.


3. 대법원 판결에 따른 예상 문제점2 : 임대차 주택의 감소

이번 판결로 인하여 임대차 3법으로 임대인 보다는 임차인을 옹호하고 있다는 볼멘 소리를 하고 있던 임대인들에게 이제는 실거주 입증 책임까지 지게 되어서 더이상 임대인을 하지 말라는 얘기냐는 의견이 나오고 있습니다.

통계에 따르면 임대차 3법 이후 다주택자의 비중이 줄고 있는데, 2019년 15.9% 였던 다주택자 비중이 2022년 14.9%로 줄었고, 이번 판결로 임대차 주택을 매도 하는 등 더욱더 다주택을 청산하는 사람들이 증가 할 것이라고 합니다.

이는 임대주택을 감소함에 따라서 전월세 공급이 감소하여 전월세 금액 상승으로 이어질 것이 예상된다는 애기가 나오고 있습니다.

그리고 이미 23년도 하반기 역전세를 우려했지만, 전세사기 등으로 인해서 아파트 전월세 수요가 늘어나 전세가격이 상승함에 따라 역전세 또한 감소하게 되었습니다.

전문가들에 따르면 24년도에는 입주 물량 또한 예년에 비해서 줄어들어서 전월세 금액은 더욱더 상승할 것이라고 예상을 하고 있습니다.


4. 결론

몇 십년간 한국의 부동산 시장의 흐름을 보면서 전문가들은 시장에 맡기는 것이 최선이라고 말합니다. 이는 정부가 규제를 함에 따라서 또 다른 부작용을 초래하기 때문입니다.

즉, 완벽하게 통제를 하는 것이 불가능하다는 것입니다. 하지만, 정부는 그것을 알면서도 규제를 하는 것인지 아니면 모르는 것인지는 알수가 없지만, 부동산 시장은 항상 다른 방향으로 흘러 갔던 것이 사실입니다.

이번에도 임대인이 증명하는 책임을 져야 한다고 하지만, 그것으로 인해서 어떤 문제가 또 생겨날지는 지켜봐야 하겠지만, 임대 주택이 감소할 것이라는 사실은 명확해 보입니다.

24년도에는 전월세 금액 상승에 충분히 예상이 되고 있어서, 많은 전문가들도 이를 미리 대비 하여야 한다는 얘기를 하고 있는 상황입니다.

상반기 금리 하락 또는 하락에 대한 기대 심리로 부동산 시장에 투자 심리가 회복이 되면 전월세 금액 상승과 맞물려서 매매에 대한 심리가 살아 날 수도 있지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다.

Similar Posts