아파트 매매 계약 단계별 필수 과정과 서류

아파트를 매도 / 매수를 할 경우, 매도자는 아파트 매물을 부동산에 내놓으며, 매수자는 내 놓은 물건을 네이버 부동산 등 인터넷/앱을 통해서 보고 부동산에 연락을 해서 방문을 합니다.

이후 계약 조건을 서로 협의를 한 후에 조건을 맞으면, 계약금 일부(가계약)을 주고 받고, 이후 본계약 진행을 통해서 계약서 작성 및 날인을 합니다.

계약서 작성 이후 중도금 과정을 가지기도 하며 바로 잔금을 진행하기도 합니다.

이러한 일련의 과정에 대해서 오늘은 정리를 해보려고 합니다.

1. 아파트 광고 및 확인 단계

매도자의 경우 매도 하기로 결심을 하면, 인근 부동산 사무소에 해당 아파트를 매물로 내 놓습니다.

그러면, 매수자가 네이버 부동산 등을 통해서 물건을 검색해 보고 해당 부동산으로 연락을 해서 아파트 방문을 하게 됩니다.

방문 이후 매수자가 맘에 들면, 해당 아파트 입주일과 금액 등에 대한 조건을 부동산을 통해서 매도인과 조율을 하게 됩니다.

2. 계약금 일부 단계 (가계약)

매도인과 매수인간의 조건이 조율이 되어 서로 합의에 닿으면, 계약금 일부를 주고 받는 과정을 같게 됩니다. (가계약 단계)

이때 구두로 조율한 조건(특약)들을 정리한 문자를 상호 확인을 한 후, 이상이 없을 경우 매도인의 신분증과 계좌번호를 매수인에게 공유합니다.

이때 매수인은 매도인이 실제 소유주가 맞는지를 신분증과 등기부와 대조하여 확인하게 됩니다.

위 문구와 소유주 확인을 한 후에는 계약금액의 일부(보통은 계약금액의 10%)를 매수자가 매도자 계좌로 입금합니다.

이후, 매도자와 매수자와의 일정 조율을 통해서 계약일을 정하게 됩니다.

3. 본 계약 단계 (계약서 작성 및 날인)

본 계약 단계에서는 사전에 문자로 조율한 조건을 비롯한 계약서 내용에 대해서 서로 합의하고 이에 대한 증빙으로 계약서에 도장 날인 또는 서명을 하게 됩니다.

계약시 계약당사자와 공인중개사가 준비해서 확인하여야 하는 서류는 다음과 같습니다.

매도인	신분증 도장 등기권리증 임대차 계약서 (있을 경우) 국세.지방세.대출이자납부 확인서 (채권 최고액이 높을 경우)
매수인	신분증 도장 계약금 (사전에 이체한도 조정) 부부 공동명의 경우 : 각자 신분증 도장 준비
공인중개사	등기사항전부증명서(등기부) 토지대장 – 건물부분 건출물대장 – 전유부분 토지이용계획확인서 공시지가확인서
특약 샘플	본 계약은 매수인이 등기사항전부증명서, 소유자 신분 및 현장 방문을 통한 물건의 현 상태를 육안으로 확인하고, 아래 특약사항과 확인설명서를 읽고, 듣고 계약 서명·날인한다. 위 부동산은 매도인의 책임하에 잔금일에 하자없는 상태에서 인도하기로 한다. 계약일로부터 소유권 이전 시까지 위 부동산에 저당권, 임차권, 가입류, 가등기 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 매도인의 고의 또는 과실에 의해 발생한 경우 매수인은 매매계약을 해제할 수 있으며, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며 계약금을 손해배상금으로 한다 기타 특약 현재 임차인이 있는 경우, 잔금일까지 명도에 대한 사항, 임차인의 전출 일정에 따른 잔금일 조정 여부를 추가 기재한다. 분양 시 기본 부착물외 옵션으로 추가한 시스템에스컨, 붙박이장, 중문 등에 대한 내용도 매매금액에 포함되는지 여부를 확인한다. 제세 공과금과 기타 부담금의 정산일은 통상 잔금일 기준으로 하고, 관리비예치금에 대한 사항도 특약사항에 명시한다. 매수인이 바로 전입하지 않고 신규 임차인을 들이는 경우라면 매도인의 협조 여부에 대해서 명시한다. 임대차계약갱신청구권의 행사 여부에 대한 사항도 특약에 자세하게 기재한다.

4. 부동산거래계약신고 단계

계약서 작성 / 확인 / 날인 단계가 완료 되고 나면 해당 아파트 매매 계약에 대한 신고 과정이 남아 있습니다.

보통 공인중개사를 통해서 계약을 하기 때문에 공인중개사가 신고를 합니다.

이때, 아래 요건에 해당할 경우에는 자금조달계획서 및 증빙서류를 제출하여야 합니다.

투기과열지구 및 조정대상지역 주택
- 자금조달 증빙서류를 추가로 제출 해야함
- 해당 지역 : 24년6월 기준, 서울 강남구, 서초구, 용산구
비규제지역 6억원 이상의 주택
법인이 매수한 모든 주택
분양권/입주권의 공급계약 or 전매계약
단, 오피스텔은 제외

공인중개사는 매수인으로 부터 신고에 필요한 내용과 증빙서류(필요시)를 받아서 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고를 하게 됩니다.

신고를 한 후 3일 내외가 지나면 신고필증을 확인 할 수가 있으며, 이는 잔금 시 소유권 이전에 필요하게 됩니다.

5. 중도금 단계

고가의 아파트 매매를 거래하거나, 시세 변동이 심할 경우 매도인과 매수인의 합의에 따라 중도금을 주고 받을 수 있습니다.

물론 합의에 따라서 중도금 단계 없이 잔금 단계를 진행할 수도 있습니다.

다만, 중도금 단계를 가질 경우, 오전에 매수인이 중도금을 입금하여 매도인이 확인할 수 있는 시간을 가지도록 공인중개사가 사전에 일정을 조율하면 좋을 것 같습니다.

왜냐하면 보통 중도금 단계는 직접 대면하지 않기 때문에 문자나 통화가 잘 안되는 경우가 발생할 수도 있기 때문입니다.

6. 잔금 단계 (소유권 이전 포함)

계약시 계약당사자와 공인중개사가 준비해서 확인 및 제출하여야 하는 서류는 다음과 같습니다.

매도인	신분증 인감도장 인감증명서 1부(부동산매도용, 계약서 지참하여 방문) 주민등록초본 1통(주민번호 전체공개, 주소변동 포함) 등기권리증 원본 매매계약서 원본 아파트 관리비 및 공과금 납부 영수증
매수인	신분증 도장 주민등록등본(주소변동포함, 세대구성원정보, 주민번호 뒤자리포함) 가족관계증명서(주민번호 뒤자리 전부공개) 매매계약서 원본 잔금 (이체 한도 등 방법 사전에 마련) * 은행 대출시 은행담당 법무사 참석하여 진행. 이전등기 까지 함께 하는것이 수월함.
대리인	위임장 (위임인 인감도장 날인) 위임인 신분증, 인감증명서, 인감도장 대리인 신분증, 도장 가족이 대리인 경우 : 가족관계증명서 또는 주민등록등본
법무사 (취득세 납부 및 소유권 이전 등기)	소유권 이전등기 신청서 건출물대장 – 전유부 토지대장 – 대지권등록부 정부수입인지 (법무사) 등기신청수수료 영수증 국맨채권매입 영수증 취득세납부 영수증
공인중개사	– 부동산거래계약 신고필증