아파트 전세 보증보험 가입 시 유의 사항

아파트 전세 계약을 하게 되면 요즘은 대부분 보증보험 가입을 거의 하게 됩니다.

하지만, 가끔 특정 문구로 인해서 보증보험 가입이 안되다는 사례가 발생하고 있습니다.

하여 임대차 계약시 보증보험 가입에 불리한 특약 내용과 유리하거나 반드시 필요한 특약 내용을 정리해 보았습니다.

임대차 계약을 하시기 전에 꼭 체크해 보시기 바랍니다.

1. 아파트 전세 보증보험 가입에 불리한 특약 내용

전세 보증보험의 경우 보통 임차인의 대항력, 우선변제권, 보증금 반환청구권 등을 제한 하거나 모호하게 정의하는 특약 내용을 싫어 합니다.

1) 보증금 반환 책임을 전가하는 특약 내용

보증금을 임대인이 아닌 제3자가 책임을 지는 특약 내용을 말합니다.

예를들어, ‘보증금 반환 책임은 실제 소유자 또는 제3자에게 있다’ 라는 내용입니다.

예를 들면, ‘임대인의 사정으로 보증금 반환이 지연될 수 있다.’ 또는 ‘임차인은 일정 기간 반환 청구를 하지 않는다.’ 등이다.

보증보험에서는 어떤 경우라도 반환 청구가 가능해야 하기 때문에, 이런 문구가 있으면 100% 거절 됩니다.

위 문구 처럼 임대인의 책임을 불명확하게 만들어 보험사 입장에서는 반환의 책임 주체가 불확실 하게 됩니다.

따라서 계약서상 명확하게 보증금을 누구에게 받을 수 있는지 명시 되어야 가입이 가능합니다.

이 특약 내용의 문제점은 주택임대차보호법상 매매 시 임대차 계약은 그대로 자동 승계 되는 것으로 정의하고 있습니다.

그런데 계약서에 임차인이 이를 거부를 할 수 있다고 되어 있으므로 해서, 3번에서 언급한 보증에 대한 책임 여부가 불명확하게 됩니다.

즉, 보험사 입장에서는 문제가 되었을 때 보증금을 받을 대상이 불명확하게 되기 때문에, 가입을 거절하게 됩니다.

실제 현장에서 이 문구 때문에 보증보험 가입이 거절되어 계약서를 다시 써야 하는 경우가 종종 발생합니다.

다만, 해당 문구가 법적으로는 임차인을 보호 하기 위한 문구인데, 그렇다면 이를 해결 할 방법이 없을까요?

아래에 이에 대한 해결 내용을 정리하였습니다.

이러한 문구는 보험 가입시 매우 긍정적으로 작용하면 분쟁 발생할 경우 임차인에게 유리한 내용 입니다.

법에 규정하고 있는 내용을 그대로 적용하므로 해서 가입을 하는데 문제 없게 할 수 있습니다.

HUG, HF 보증보험의 경우 특히 이 특약 내용이 중요합니다.

추후 보험금 지급시 중요하게 생각하는 특약 내용 중에 하나입니다.

임차인의 권리를 보호 하면서도 보증보험 가입이 될 수 있는 문구를 아래와 같이 정리하였습니다.

승계 자체를 거부하는 것이 아니라 임대인 변경서 보호 장치의 하나라는 의미로 표현하는 것입니다.

즉, 승계는 되지만, 예외적으로 임차인이 해지할 수 있는 권리가 있다는 의미입니다.