오피스텔 보증 보험 : 주택 가격 산정 기준
24년도가 되면서 오피스텔 보증 보험 가입이 까다로워 졌습니다.
특히 주택 가격 산정 기준에서 기존에 KB시세가 없는 경우에는 매년 산정되는 공시 가격을 기준으로 주택 가격을 산정하였습니다.
하지만 24년 올해 되면서 대부분의 오피스텔에 대한 시세를 부동산테크 사이트를 통해서 매달 업데이트 제공하고 있습니다.
특히, 그리고 보증 보험 서비스 회사에 따라서 적용되는 산식이 달라서 보증되는 보증금의 한도도 상이하게 되었습니다.
그래서 오늘은 대표적인 보증 보험 상품인 ‘주택도시보증공사(HUG) 임차보증보험’과 ‘서울보증보험(SGI) 전세금보장신용보험(개인용)’의 주택 가격 산정 기준을 살펴보겠습니다.
1. 오피스텔 보증 보험 : HUG 주택 가격 산정 기준
HUG의 경우에는 6가지 방법을 순차적으로 적용합니다. 즉, 1번을 우선 적용하고 해당이 안되면 2번 이런식 입니다.
1) KB시세(onland.kbstar.com) 과 한국부동산원 부동산테크 시세(www.rtech.or.kr)
상기 2가지 시세 중에 선택하여 적용. 오피스텔의 경우에는 KB시세의 하위평균가 또는 부동산테크 하한가 적용
2) 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격의 140%에 해당하는 금액
오피스텔 공시가격의 경우 국세청 홈택스에서 오피스텔 및 상업용건물 기준시가 조회 (상세 조회 방법 : 오피스텔 보증 보험 금액 조회하기 )
3) 안심전세 앱에서 공시되는 주택시세의 하한가
4) 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
5) 분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
6) 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
- 토지 공시지가 조회 : 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr:447)에서 개별공시지가 –> 개별공시지가 x 등기부상 토지면적
- 건물 시가표준액 조회 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세 납부확인서 징구
2. 오피스텔 보증 보험 : SGI 주택 가격 산정 기준
SGI의 경우도 마찬가지고 순차적으로 적용을 하며, 시세 확인이 안되는 경우에 한해, 신청일 기준 3개월 이내에 감정평가금액 적용이 가능하다고 합니다.
국토교통부 실거래가의 경우에는 1년 이내 가장 최근 월의 평균거래금액을 적용합니다.
1) 아래 금액 중 최소 금액
- 국토교통부 실거래가 동일단지.동일면적 기준 최근월 평균(rt.molit.go.kr)의 80%
- 각 인터넷 평균 시세(KB부동산, 부동산테크, 부동산114)의 70% (* 평균시세 : (상한가 + 하한가)/2
2) 분양 가격의 80%
- 보험 청약일 기준 1년 이내 준공 오피스텔에게 적용
3. 오피스텔 보증 보험 : 주택 가격 산정 예시
예를 들어 입주를 앞둔 오피스텔이 있습니다.
분양가는 3억이고 입주 이후 1년이 되지 않은 오피스텔입니다.
이때 보증 보험 가능한 전세 금액을 살펴 보겠습니다. (보증보험 한도는 주택가격의 90% 적용함)
- HUG 보증 보험
- 주택 가격 : 분양가의 90% 이므로, 3억 x 90% = 2.7억
- 보증 보험 한도 : 주택 가격의 90% >> 2.7억 x 90% = 2.43억
- SGI 보증 보험
- 주택 가격 : 분양가의 80% 이므로, 3억 x 80% = 2.4억
- 보증 보험 한도 : 주택 가격의 90% >> 2.4억 * 90% = 2.16억
따라서, 전세 보증 금액이 2.4억일 경우 HUG 보증 보험은 가입이 가능하지만, SGI의 경우에는 불가능하게 됩니다.
위 주택 가격 산정 기준은 오피스텔을 기준으로 비교한 것이기 때문에 다른 종류의 부동산의 경우에는 달라질 수 있으니, 꼭 양쪽 모두 상담을 하시고 선택하시면 좋을 것 같습니다.
