임대차 계약 갱신 후 중도 해지
흔히 묵시적 갱신을 한 임대차 계약은 임차인이 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생한다는 사실을 많이 들 알고 있습니다.
하지만, 계약 갱신 청구권을 행사한 계약 갱신 후 해지에 대해서는 잘 모르시는 분들이 계십니다.
해서 임대차 계약 갱신 후 해지를 하게 되면 얼마 후에 해지 효력이 발생하는지, 이후 중개보수는 누가 부담을 하는지 등에 대해서 간략히 정리해 보려고 합니다.
1. 임대차 계약 갱신 후 중도 해지 : 관련 법령 및 해설
임대차 계약 갱신 후 중도 해지에 대한 법령은 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 다음의 제6조2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 정리되어 있습니다.
그 법령을 보면 아래와 같습니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
상기 문구는 주택임대차보호법에 있는 내용으로, 즉 계약 갱신 후 중도 해지의 경우도 묵시적 갱신 후 계약 해지와 동일하게 임차인이 계약해지를 통지 하고 이후 3개월이 지나면 효력이 발행한다는 의미입니다.
예를들어 설명해 볼까 합니다.
- 24년 01월 01일 : 2년 기간의 임대차 계약 체결하고
- 25년 10월 30일 : 계약 갱신 청구권을 사용해서 계약 갱신을 했다면
- 26년 03월 01일 : 계약 해지를 임대인에게 통보할 경우
- 26년 06월 01일 : 계약 해지 효력이 발생합니다.
따라서 임대인은 임대차 계약의 보증금을 반환해야하는 의무가 발생합니다.
2. 임대차 계약 갱신 후 중도 해지 : 중개보수 부담 주체
상기와 같이 계약해지 통보를 한 후 3개월 이후 효력이 발생하는 경우, 이때 신규 임차인 임대차 계약에 대한 중개보수를 임차인이 부담하는 것인지? 임대인이 부담하는 것인지? 궁금한 내용입니다.
시중에 3개월 전에 중도 퇴실이면 임차인이, 3개월 이내이면 임대인이 부담해야 한다는 얘기들이 있습니다.
하지만, 3개월이라는 명시적으로 정한 판례나 기준은 없습니다.
또한 국토교통부의 해석에 따르며, 중개보수는 새로운 임대차 계약의 당사자인 임대인과 신규 임차인이 부담하는 것이 원칙이므로, 기존 임차인은 부담 의무가 없다고 해석합니다.
다만, 임대차 계약서 작성 시 특약 조건으로 ‘3개월 이전 중도 퇴실의 경우 임차인이 중개보수를 부담하기로 한다’ 라는 내용이 있다면, 그 특약이 우선 된다고 합니다.
따라서, 계약 갱신을 할때 특약으로 중도 퇴실 시 중개보수에 대해서 누가 부담할지 넣어 놓았다면 그것에 따라야 하는 것입니다.
그게 아니라면, 계약해지 통보 후 3개월이 지난면 계약이 만료되기 때문에 당연히 임대인이 부담을 하는 것입니다.
3. 임대차 계약 갱신 후 중도 해지 : 정리
계약 갱신권을 사용한 갱신 계약 후 계약해지 통보를 하면 이후 3개월 후에 효력이 발생합니다.
즉, 계약 해지와 함께 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
또한, 계약 갱신 계약서 상에 중개보수에 대해서 특별히 정의하지 않았다면, 3개월 후 신규 임차인의 임대차 계약에 대한 중개보수는 임대인이 부담 하여야 합니다.
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