전세신탁제도 분석과 시장에 미치는 영향

2026년 새해가 되면 부동산 관련해서 새로운 제도 하나가 이슈가 되고 있습니다.

바로 전세신탁제도 입니다.

간단히 말하면 전세보증금을 임대인이 아닌 보증기관에 예치하여, 추후 임대차 기간이 만기가 되면 임차인에게 보증기관이 상환하는 방식입니다.

물론 임대인이 선택적으로 할 수 있다고는 하지만, 결국 임대인이 선택을 해야 효과가 있는 것입니다.

그런데 임대인이 전세를 하는 이유가 무엇인지를 드려다 보면, 이 제도가 전혀 실효성이 없다는 것을 알 수가 있습니다.

먼저 전세신탁 제도가 무엇인지를 요약하고, 임대인이 전세를 놓는 목적, 그리고 이 제도로 인해서 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.

1. 전세신탁제도 무엇인가?

위 그림을 보면 기존의 경우 전세 보증금을 임대인이 자유롭게 사용할 수 있게 되면서, 임대인이 경제적으로 문제가 생기거나 해서 보증금을 상환하지 못하게 되는 경우가 발생합니다.

따라서 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서 전세 보증금을 HUG 등 보증기관에 예치를 하여, 추후 임대차 만기시 임차인이 보증금을 받지 못하는 경우가 발생하지 않도록 하는 것입니다.

그리고, 전세 보증금을 잘 투자를 해서 여기서 나오는 수익을 임대인에게 돌려주기 까지 하기 때문에 임대인 입장에서는 은행 등에 예치하는 것 보다는 훨씬 좋다는 얘기입니다.

하지만, 임대인이 전세보증금을 은행에 예치하기 위해서 전세를 놓는 것일 까요?

과연 은행 이자나 전세신탁의 수익이 월세로 놓는 것 보다 수익이 높을 까요?

예를 들어 동탄2신도시 20평대(전용 59m2) 아파트를 예를들면, 전세 가격이 4억이고 월세 가격이 5000/140 정도 되는 임대차 시장이 있습니다.

여기서 만약 임대인이 전세를 놓는 경우와 월세를 놓는 경우 수익율이 어떻게 되는지를 살펴보겠습니다.

즉, 임대차 시장에서 월세는 기존 은행 이자보다 훨씬 높기 때문에, 자금의 여유가 있는 임대인들은 대부분 월세 임대를 놓게 됩니다.

그럼. 전세 임대를 놓는 경우는 어떤 경우일까요?

따라서, 해당 전세 보증금을 그냥 은행에 예치하거나 보관하는 게 아니라 다른 용도로 사용을 하기 위해서 전세를 놓게 되는데, 그 보증금을 신탁을 해 버리게 되면 해당 목적을 달성 할 수 없게 됩니다.

따라서, 전세신탁제도를 임대인 입장에서는 선택할 이유가 없게 되는 것입니다.

물론, 전체 금액이 아닌 일부 금액을 할 수도 있다 하더라도 임대인이 선택할 이유는 없는 것입니다.

정부는 임대인이 선택적으로 할 수 있다고 하지만, 정책적으로 권장하게 되면 안하는 임대인에게 불이익을 줄 가능성이 커 보입니다.

따라서, 대부분의 전세 임대인들이 월세로 임대 방식을 바꿀 가능성이 크고, 그렇게 되면 결국 전세사기 범죄가 줄기는 하겠지만, 적은 목돈과 은행 이자로 아파트에서 거주할 수 있는 기회가 더욱 더 감소할 것입니다.

왜냐하면, 임대인이 전세를 놓은 이유를 충족시켜 주지 못하기 때문에, 월세로 전환할 가능성이 크기 떄문입니다.

즉, 대출을 받아서 목돈을 마련하고, 해당 아파트는 월세로 그 이자를 감당하면 되기 때문입니다.

그렇게 해도 위에서 설명 하였듯이 은행 이자 보다는 월세가 높기 때문입니다.

만약 전세신탁제도가 정착하게 하려면, 임차인 뿐만 아니라 임대인에게도 혜택이 있어야 할 것입니다.

예를 들어, 전세신탁을 한 아파트의 경우, 주택보유수에서 제외를 하여 세금적으로 혜택을 준다던지 하는 혜택이 있다면, 임대인들도 고려해 보지 않을까 생각해 봅니다.

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