주전세로 실거주 의무 가능?
분양가 상한제 아파트의 경우 현재 주택법으로 입주 가능 시점부터 3~5년간 실거주 의무를 지키도록 하고 있으며, 만약 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원의 벌금형에 처한다고 합니다.
그래서 현재 여당에서 발의한 실거주 의무 폐지 법안이 23년도에 국회에 올라갔지만, 전세 사기 등 여러 부동산 이슈로 인하여 국회를 통과 하지 못하고 있습니다.
그러다 보니 입주일 다가오는 아파트 분양자의 경우 여러가지 회피할 방법을 모색 중인것 같습니다. 그중에서 분양권을 입주 시점에 매도하고 전세입자로서 실거주 의무를 이행할 경우 어떻게 되는지에 대한 문의가 상당한 것 같습니다.
특히 강동구에 위치한 분양 아파트에 대한 문의가 많아서 실제 국토부에 공식적으로 질의를 하였고, 이에 국토부의 의견이 나왔습니다.
1. 주전세로 실거주 의무 이행에 대한 국토부 의견
국토부 주택정책과 관계자는 불가하다는 의견을 내놓았습니다.
“현행 주택법은 계약할 때 분양받은 사람에게 거주 의무를 부여한 것으로, 최초 거주 가능 시점부터 분양 계약자의 지위를 갖고 거주를 해야 한다”고 합니다.
즉, 전세입지가 자격이 아닌 소유자 자격으로 거주 의무를 하여야 한다는 의미입니다.
이어 “분양권을 전매하고 입주 시점에 세입자로 사는 것은 인정될 수 없고 (국회에 계류 중인) 법개정이 이뤄져야 거주 의무가 풀린다”고 덧붙였다.
2. 현행 실거주 의무 현황 정리
- 수도권 분상제 주택
- 공공택지
- 인근 시세 80% 미만 : 5년
- 인근 시세 80% ~ 100% : 3년
- 민간택지
- 인근 시세 80% 미만 : 3년
- 인근 시세 80%~100% : 2년
- 공공택지
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발사업 주택 : 2년
3. 총론
수도권 분상제 주택에 대한 실거주 의무는 투기적 가수요를 억제하는 취지로 2021년 2월에 도입되었습니다.
하지만, 22년 하반기부터 닥치 고금리 와 경기 침체로 인하여 부동산 시장은 하락기로 접어들었고, 이로 인해서 신규 아파트를 건설하기 위한 승인 신청 등 공급을 위한 일련의 사업 진행이 안되고 있는 실정 입니다.
거기에 PF 금융의 부실로 인해서 이미 높은 도급 순위의 태영건설이 워크아웃 단계에 들어 섰습니다.
전매 제한이 사실상 없어진 시점에서 실거주 의무로 인해서 많은 분양자들이 어려움을 호소하고 있는 지금, 언제쯤 국회를 통과를 할지는 두고 볼 일입니다.
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