주택임대사업자 거주주택 양도 비과세 특례

25년 1월 16일 ‘2024년 개정세법 후속 시행령 개정안’을 통해서 주택임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 횟수 제한을 무제한으로 푼다고 합니다.

개정안 내용에 대해서 정리하고, 실제 예시를 통해서 좀 더 구체적으로 설명을 해볼까 합니다.

1. 시행 개정안

기존 1회였던 비과세 횟수 제한을 없애고 임대주택 범위에 이번 개정안에 포함되어서 부활한 단기민간임대주택이 포함되었습니다.

다만, 임대 및 거주 요건 2가지를 모두 만족 하여야만 비과세가 적용됩니다.

2. 요건 설명

거주 주택에 대한 요건과 임대 주택에 대한 요건 모두를 만족할 경우에 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

• 거주 주택 : 전 세대원 2년 이상 거주 의무 (조정, 비조정 불문 적용)
• 임대 주택
  • 임대주택으로 등록
  • 의무 임대기간 준수 : 10년, 8년, 6년 (신규)
  • 임대개시 기준시가 6억원 이하
  • 임대료 인상율 5% 이내

3. 비과세 혜택 예시1 : 기간별

기간 별로 보유한 거주 주택과 임대 주택에 따른 양도세 과세 / 비과세 적용 범위를 그림으로 설명하겠습니다.

• 1) C, D 주택 임대 + A주택 매매 : A 비과세
• 2) C, D 주택 임대 + B주택 매매 : B 비과세
• 3) D 주택 임대 + 기간만료 C 주택 거주 후 매매
  • C 주택 임대 기간 : 과세
  • C 주택 거주 기간 : 비과세
• 4) 기간만료 C 주택 거주 후 매매 
  • D 주택 임대 기간 : 과세
  • D 주택 거주 기간 : 비과세

4. 비과세 혜택 예시2 : 양도차익 별

위 그램에서 설명하는 것은 양도차익이 큰 주택에 거주를 하고 양도차익 적은 주택을 임대하는 것이 유리하다는 것입니다.  

• 예시 상) 거주 주택 양도차익 > 임대 주택 양도차익 : 비과세 8억
• 예시 하) 거주 주택 양도차익 < 임대 주택 양도차익 : 비과세 5억

다시말씀드리면, 가격 상승이 클 것으로 예상이 되는 주택에 거주를 하고, 상승이 되기는 하지만 상대적으로 적을 것 같은 주택을 임대하는 것이 유리하다는 의미입니다.

이는 지방에 거주하면서 서울 아파트를 매수하여 임대 할 경우 비과세 금액이 상대적으로 적다는 의미이기도 합니다.  

* 상기 이미지의 경우 아래 링크 유투브 채널 내용 중에서 주요 부분을 캡쳐하여 사용하였습니다.