지식산업센터 포괄양수도 하면 안되는 이유

지식산업센터 매매 거래를 할 때 포괄양수도를 하게 되면 부가세 금액을 서로 주고 받지 않아도 되기 때문에 많은 매도자 분들이 선호 하는 매매 방식입니다.

물론 매수자 입장에서도 부가세를 환급 받기는 하지만, 추가로 자금을 마련해서 지불해야하기 때문에 포괄양수도를 원하시는 경우도 많습니다.

하지만, 지식산업센터 포괄양수도 매매 계약을 했다가 나중에 가산세 폭탁을 맞는 경우가 종종 있어서 가능하면 부가세를 주고 받는 매매 계약을 추천드립니다.

그럼. 왜 지식산업센타 포괄양수도를 하면 가산세 폭탁을 맞게 되는지, 그리고 부가세를 주고 받는 계약을 하면 뭐가 좋은지 하나 하나 따져 보도록 하겠습니다.

1. 지식산업센터 포괄양수도 매매 계약 위험성

포괄양수도 계약의 의미는 ‘사업의 모든 권리와 의무를 그대로 주고 받는 것’입니다.

즉, 매도인의 사업형태와 매수인의 사업형태가 100% 동일 하여야 한다는 말입니다.

예를 들어 보면 다음과 같습니다.

현재 상태 : 매도인 일반임대사업자 / 매수인 일반임대사업자
이론상 : 매도인 매수인 모두 ‘일반임대사업자’ 이므로 포괄양수도가 가능합니다.
실제 리스크
- 지식산업센터는 법적으로 입주자격이라는 것이 정해져 있습니다.
- 입주 가능 업종 : 소프트웨어개발, 제조업, 연구소 등 제조/첨단산업
- 즉 매수인이 일반임대사업자 이기 떄문에 직접 입주하여 사용하는 것은 불법입니다.
향후 위험
- 만약 해당 지식산업센터의 임차인을 구하지 못하는 경우입니다.
- 이때 매수인인 ‘소프트웨어개발’ 업종을 추가해서 내가 직접 해당 지식산업센터를 사용하게 되면
- 국세청은 ‘사업의 동일성이 깨졌다’고 보고 포괄양수도를 무효화 합니다.
- 이 경우 매도인은 부가세를 국세청으로 부터 추징을 당하고, 가산세까지 물어야 합니다.
- 물론 매도인은 매수인에게 이러한 손해에 대해서 청구를 하게 됩니다.

위에서 예를 들어 설명 한 것 처럼 임차인이 구해지지 않아서 매수인이 직접 입주/사용하게 되는 경우를 대비해서 매매 계약 시부터 일반임대사업 업종 외 소프트웨어개발 등의 업종을 추가해서 둘 다 가능하게 하는게 최선입니다.

이것도 예를 들어 설명해 보겠습니다.

이렇게 매매 계약을 체결 하였을 때, 어떤 장점이 있는지 정리해 보겠습니다.

매도인 : 부가세를 매매 계약 후 신고를 했기 때문에, 추후 매수인이 업종을 변경하든, 실입주를 하든 세무서로 부터 부가세 관련 어떠한 문제도 발생하지 않는다는 것임
매수인 : 해당 지식산업센터를 임대만 하는게 아니라 본인이 직접 실입주 하여 사용도 가능하고, 다른 업종으로 전환하여 사용도 가능함.

구분	사업 포괄양수도 계약 (지양)	부가세 수수 일반 계약 (추천)
초기 자금	부가세를 주고 받지 않아 매수인 자금 부담이 적음	매수인이 부가세를 지급하여야 하므로 그만큼 금액 부담 있음. 추후 환급
안정성	매수인의 향후 행보에 따라서 매도인 세금 리스크 발생	매도인, 매수인 모두 세무 관련 리스크 없음
절차	세무서에서 해당 계약을 부인할 가능성 있음	임대업 외 다른 업종 추가 후 세금계산서 발행하면 됨.