청약시 주택수 판단 : 오피스텔은 주택일까? 아닐까?

많은 분들이 헷갈리는 것 중에 하나, 오피스텔이 주택에 해당이 될까 아닐까 입니다.

보통 오피스텔은 실제 용도가 업무용이냐 주거용이냐에 따라서 주택수 포함여부가 결정되는 것으로 알고 있습니다.

하지만, 이 내용은 세법상 구분되는 내용이고, 청약시 주택수 포함 여부는 주택법을 기준으로 여부를 결정합니다.

따라서, ‘주택공급에 관한 규칙’ 등을 기준으로 청약시 주택수 포함 여부 판단기준과 포함되는 부동산과 아닌 부동산을 종류별로 정리하였습니다.

– 세법 기준 ❌ / 청약 기준 ⭕ 완전 정리

아파트 청약에서 말하는 주택 수는 취득세·양도세 같은 세법 기준이 아닙니다.

👉 청약은 「주택공급에 관한 규칙」과 「주택법」 기준으로 판단하며, 이 때문에 세금과 청약에서 결과가 완전히 달라지는 경우가 자주 발생합니다.

1. 청약시 주택수 판단 : 핵심 원칙

✔ 청약 기준 주택 수 판단 포인트

• 주택법상 ‘주택’인지 여부
• 준주택은 주택 수에서 제외
• 실거주 여부 ❌
• 전입신고 여부 ❌

청약에서는 “어디에 살았는지”가 아니라 “법적으로 무엇이냐”가 핵심입니다.

2. 청약시 주택수 판단 : 포함되는 부동산

아래에 해당하면 무주택자 청약이 불가능하거나 불리해집니다.

1) 아파트 (분양·임대 포함)

민영아파트, 국민주택, 공공임대·민간임대 아파트가 여기에 속합니다.

청약시 무조건 주택수에 포함이 되며, 거주 여부와 무관하게 소유하면 포함됩니다.

2) 단독주택·다가구주택

단독주택과 다가구주택이 여기에 속하며, 다가구주택의 경우 1동 1주택이 여기에 속합니다.

1채를 주택으로 보며, 집 전체 중에서 일부 세대만 사용을 하고 나머지는 임대, 공실 이여도 해당 주택을 보유하고 있는 것으로 판단, 주택수에 포함이 됩니다.

예를들어, 3층짜리 다가구 주택을 1채 보유하고 있을때, 1층 공실, 2층 임대, 3층 본인 거주의 경우 1주택을 보유하고 있다고 봅니다.

3) 다세대주택·연립주택

다세대주택, 연립주택의 경우는 호수별로 각각 주택수로 산정을 하게 되며, 소형 여부와 상관없이 주택수를 산정합니다.

따라서 3층 짜리 다세대주택 중에서 2층 2개호실을 소유하고 있을 경우, 2주택자가 되는 것입니다.

4. 도시형생활주택 (⚠️ 자주 헷갈리는 유형)

도시형생활주택, 원룸형 도시형생활주택이 여기에 속합니다.

모두 주택수에 포함이 됩니다.

근거로는 ‘주택법’상 주택에 해당되어, 아파트와 동일하게 주택수 산정을 하게 됩니다.

※ 이름 때문에 오피스텔과 혼동하는 경우가 많음

5. 분양권·입주권

아파트 분양권, 재건축·재개발 입주권도 주택수에 포함이 됩니다.

즉, 집에 완공되지 않았지만, 이미 주택을 보유한 것으로 본다는 의미입니다.

2. 청약 시 주택수 판단 : 포함되지 않는 부동산

아래는 보유하고 있어도 무주택자로 청약 가능합니다.

1) 오피스텔 ✅ (가장 중요한 포인트)

결론만 우선 말씀 드리면, 오피스텔은 청약 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

왜냐하면, ‘주택법’상 준주택으로 분류되면, 주택공급에 관한 규칙상 주택이 아니기 때문입니다.

위에서 반대의 경우가 도시형생활주택은 ‘주택법’상 주택으로 분류가 되기 때문에 포함이 된다고 설명하였습니다.

구분	청약 주택 수
오피스텔 보유	❌ 제외
전입신고	영향 없음
실제 거주	영향 없음

⚠️ 세법·대출 기준과 혼동 주의

2) 상가·사무실·근린생활시설

상가, 사무실, 근린생활시설은 알고 계시다 시피 주택수에서 제외 됩니다.

또한, 불법으로 거주를 하고 있다 없다에 대한 판단도 하지 않습니다.

3) 생활형 숙박시설(생숙)

생활형 숙박시설, 레지던스형 숙소 또한 주택이 아니기 때문에 주택수에서 제외 됩니다.

4) 미등기 건물·무허가 건물

원칙적으로 미등기, 무허가 건물은 주택수에서 제외 됩니다.

하지만, 분쟁의 소지로 인해서 무주택 인정이 안될 수도 있습니다.

예를들어 다음의 경우에는 주택에 포함이 될 수도 있습니다.

• 내부에 주방, 욕실, 침실이 갖춰지고 장기간 거주한 사실이 확인되는 경우
• 청약 신청 이후에 등기가 되거나 합법화 되는 경우
• 청약 당첨 이후 주택 소유 검증 단계에서 지자체/사업주체가 ‘사실상 주거용 건물’ 이라고 판단하는 경우

이럴 경우, 당첨이 취소되거나 소명을 요구할 수도 있어, 분쟁이 발생할 수도 있습니다.

3. 청약시 주택수 판단 : 결론

1) 청약기준 주택 수 정리표

유형	청약 주택 수
아파트	⭕ 포함
도시형생활주택	⭕ 포함
단독·다가구	⭕ 포함
다세대·연립	⭕ 포함
분양권·입주권	⭕ 포함
오피스텔	❌ 제외
상가·사무실	❌ 제외
생활형 숙박시설	❌ 제외

2) 세줄 요약

청약에서 주택수는 ‘실거주’가 판단 기준이 아닙니다.

‘주택법상 주택인지 여부‘가 판단 기준이 됩니다.

오피스텔은 ‘준주택’ 이기 때문에 청약시 주택수 판단에 포함이 되지 않는 것입니다.