출산 가구 혜택 : 신생아 특공, 신생아 특례 대출
정부에서 내년 3월부터 아기를 출산하는 가구에 대해 공공 분양 주택 특별 공급(이하 특공)을 신설하여 저출산 문제를 해결하는 방안으로 삼겠다고 합니다. 거기에 다가 출산 가구가 주택을 매수할 경우에 초저금리로 대출을 해주는 ‘신생아 특례 대출‘도 내년 1월 선보인다고 합니다.
2023년 이미 출산을 하셨거나 출산 예정이신 분들께서는 지나쳐서 손해 보시지 말고 사전에 요건들 잘 챙기셔서 내 집마련 기회 꼭 잡으시기를 바랍니다.
1. 신생아 특별공급
원래 특별공급(특공)이라는 것은 신혼부부, 다자녀가구, 국가유공자 등 정책적으로 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 주택을 분양하는 제도인데. 이번에 출산 장려 방안으로 ‘신생아 특공‘이 신설되었다고 합니다. 꼭 결혼을 전제로 한 것은 아니고 자녀를 출산하기만 하면 대상이 된다고 합니다.
1) 공공 분양 요건
공공 분양 주택을 공급에 있어서 신생아 특별공급을 신설하여 임신/출산 가구에 대해 혜택을 통해서 출산을 장려하고자 한다고 합니다.
- 임신/출산 기간 요건 : 입주자모집 공고일로 부터 2년이내 임신 및 출산
- 소득 요건 : 도시근로자 월평균 소득이 150% 이하(23년 올해 기준, 3인가구 이하 975만원)
- 자산 요건 : 3억7,900만원 보다 적을 것
2) 민간 분양 요건
공공주택 뿐만 아니라 민간 주택의 경우에도 혜택이 확대 된다고 합니다. 민간의 경우 ‘신생아 우선공급’이라고 하는데, 연간 공급되는 생애최초.신혼부부 특별공급 물량의 20%를 무주택 출산가구에 우선 배정한다고 합니다. 공급물량은 약 1만가구 정도 되며 대상 요건의 경우 기간은 공공 분양 요건과 동일하지만, 소득요건이 150%보다 상향된 160%가 될것이라고 합니다.
- 임신/출산 기간 요건 : 입주자 모집공고일로부터 2년 이내 임신 및 출산
- 소득 요건 : 도시근로자 월평균 소득 160%(3인가구 이하 1,040만원)
3) 기존 제도와 차별화 된점
기존의 경우 다자녀 가구에게 혜택이 주어져 1자녀 가구의 경우 상대적으로 불리했습니다. 특히 신혼부부 특공의 경우에는 자녀가 많아야 유리하였고, 생애최초 특공은 추첨제로 하기때문에 더 불리하였는데. 이번 신생아 특공 신설로 1자녀 가구에게도 유리한 공급이 이루어지게 된것입니다.
또한 소득기준이 완화 되었는데, 기존 신혼부부 특공의 경우 100%(맞벌이는 120%) 이하였지만, 신생아 특공의 경우 공공은 150%, 민간은 160%로 더 많은 가구가 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 즉, 소득이 많아 그동안 차별되었던 맞벌이 부부도 1자녀 이기만 하면 특공 당첨의 기회가 넓어지게 된 것입니다.
2. 신생아 특례 대출 : 소득 요건 완화
신생아 특별공급에 이어서 주택구입을 위한 금융 정책으로서 24년 1월부터 소득 기준이 대폭 완화된 ‘신생아 특례 대출‘ 상품이 출시된다고 말씀드렸습니다. 출산 가구의 주거에 대한 부담감을 줄이고자 하는 저금리 정책금융상품으로 크게 2가지 종류가 있습니다. 하나는 신생아 특례 구입 자금 대출이고 하나는 신생아 특례 전세 자금 대출 입니다.
기존 주담대인 디딤돌 대출과 전세대출인 버팀목 전세자금대출과 비교하여 정부에서 발표를 했습니다. 표를 보면서 살펴보도록 하겠습니다.
정부에서 발표한 보도자료로는 아직 확정되지 않은 부분들이 있습니다. 이러한 부분은 기존 대출 내용을 기반하여 정리하도록 하겠습니다. 추후 정부에서 구체적인 안을 발표하면 업데이트 하도록 하겠습니다.
기존 정책 대출에 비해서 달라지는 부분은 소득요건과 대상주택의 금액, 소득별 금리 부분입니다. 소득요건은 7천만원 이하에서 1.3억 이하로 상당히 완화가 되었습니다. 주택의 금액도 6억원 이하에서 9억원 이하로 늘어났으며, 금리도 최대 0.3%P 정도 낮아졌습니다.
총 정책자금의 규모는 23년 특례보금자리론의 2/3정도인 26조 6000억원이 될 것이라고 합니다. 대상 요건도 앞서 설명드린 것처럼 혼인과는 무관하게 출산 기준으로 지원을 하기 때문에 혜택을 받을 수 있는 대상이 확대 될 것으로 예상이 됩니다.
[23.12.27]
- 24년은 23년 1월1일 이후 출생아를 둔 출산가구(입양가구)를 대상으로 대출 지원
- 구입 자금은 1주택 보유가구에 대해서 대환대출을 지원
1) 신생아 특례 구입자금 대출
신생아 특례 구입자금 대출은 주택담보대출로서 보다 낮은 금리를 지원하는 대출입니다. 기존 신혼부부.생애최초 디딤돌 대출과 표로 정리해서 비교해서 살펴보겠습니다.
| 구분 | 디딤돌 대출(신혼부부, 생애최초) | 신상애 특례 구입자금 대출 |
| 소득 요건 | 8,500 만원 이하 | 1억 3,000만원 이하 |
| 자산 요건 | 5억 600 만원 이하 | 순자산 4.69억원 |
| 대상 주택 | 주택 가액 6억 원 이하 | 주택 가액 9억 원 이하 전용85m2 이하 (읍면 100m2 이하) |
| 대출 한도 | 4억 원 | 5억 원 |
| 소득별 금리(%) | 8,500 만원 이하 : 1.85 ~ 3.0% 8,500 만원 ~ 1억 3000만 원 : 이용 불가 | 8,500 만원 이하 : 1.6 ~ 2.7% 8,500 만원 ~ 1억 3,000 만원 : 2.7 ~ 3.3% *특례금리 종료후 : 8,500이하 +0.55%p가산, 8,500초과 대출시점 시중은행 최저금리 적용 |
| LTV / DTI | LTV 80% 이내 DTI 60% 이내 | LTV 일반 70%, 생애최초 80% DTI 60% |
| 대출 기간 | 10년 / 15년 / 20년 / 30년 | 10년 / 15년 / 20년 / 30년 1년 거치 or 무거치 |
| 상환 방법 | 거치기간 최대 1년 원금균등 / 원리금균등 / 체증식 | 미포함 |
위 표에서 보면, 동일한 요건도 있지만 달라진 요건들도 있습니다. 그래서 달라지거나 중요한 요건들을 아래 상세히 정리 해 보겠습니다.
가. 대상 조건
- 대출 신청일 기준 2년 이내 출생 (2023년 이후 출생아)
- 무주택 가구 (1주택 대환 가능)
- 부부합산 연소득 1억 3천만원 이하
- 자산 5억 600만원 이하
나. 특례 금리 및 기간
- 주택 가액 9 억원 이하를 구입할때, 최저 1.6% 에서 최대 3.3% 까지 소득 수준에 따라서 금리가 적용 됩니다.
- 특례 금리 기간은 5년이 기본입니다. 이는 대출 상환 기간이 아니라 특례 금리가 적용되는 기간입니다. 5년이 지난 후에는 어떤 금리가 적용되는 지에 대해서 추후 확정하여 발표 예정이라고 합니다.
- 상기 5년이 지나는 시점에 아이를 더 출산 하는 경우, 1명 당 0.2%P 인하가 되면서, 특례 금리 기간도 5년 더 연장이 된다고 합니다. 최장 연장 기간은 15년 입니다. 예를 들어, 대출 이후 자녀 2명을 더 출산을 하게 되면, 0.4%P 금리가 인하되고, 기간도 5년 더 연장되어 10년간 특례금리 적용을 받게 되는 것입니다. (단, 금리 하한선은 1.2%, 특례 기간은 총 15년)
- [23.12.27 업데이트] : 우대금리 (1),(2),(3) 중복 적용 가능함.
| (1) | (2) | (3) | ||
| 기존 자녀 | 추가 출산 | 청약가입 | 신규분양 | 전자계약매매 |
| 0.1%p (1명당) | 0.2%p (1명당) |
5년 이상 : 0.3%p / 10년이상 : 0.4%p / 15년 이상 : 0.5%p |
0.1%p | 0.1%p |
다. 대출 한도
대출 한도는 최대 5 억원 이고 LTV, DTI가 적용되며, DSR은 기존 디딤돌 대출과 마찬가지로 적용되지 않을 것 같습니다.
- LTV : 디딤돌 대출 및 특례보금자리론의 경우와 같이 최대 70% 까지 였으며, 생애최초의 경우 80% 까지 적용함.
- DTI : 디딤돌 대출과 동일한 최대 60% 적용함
여기서 한 가지 아쉬운 점은 구매 가능한 주택 가액은 9억원 이하로 상승을 하였지만, 대출한도가 5억원으로 제한을 두었기 때문에 9억원 짜리 주택을 구매 할려면 결국 4억원의 현금을 마련해야만 가능하다는 것입니다.
주택 금액의 44%인 4억원을 현금으로 보유하고 분들만 가능하기 때문에 결국 대출을 최대한 70% 받는다고 보면, 7억 이하 주택만 구매를 할 수 있다는 거라고 볼 수 있을 것 같습니다.
라. 상환 방식
상환 방식에 있어서는 보통 3가지 방식을 선택하도록 하고 있습니다. 원금균등, 원리금균등, 체증식 방식인데, 이번에도 디딤돌 대출과 동일하게 3가지 방식 중에 선택하도록 할 것 같습니다. (23.12.27 발표내용에는 미포함됨)
2) 신생아 특례 전세자금 대출
신생아 특례 전세자금 대출도 구입자금 대출과 유사하게 요건을 완화하여 좀 더 많은 국민들이 혜택을 볼 수 있도록 하는 정책금융상품입니다. 기존의 버팀목 전세자금 대출과 비교한 표를 정리해 보겠습니다. 그리고 주요 항목들에 대해 구입자금 대출 처럼 상세히 정리해 보겠습니다.
| 구분 | 버팀목 전세 대출(신혼부부) | 신상애 특례 전세자금 대출 |
| 소득 요건 | 7,500 만원 이하 | 1억 3,000만원 이하 |
| 자산 요건 | 3억 6,100 만원 이하 | 순자산 3.45억원 |
| 대상 주택 | 보증금 : 수도권 4억원 / 지방 3억원 이하 | 보증금 : 수도권 5억원 / 지방 4억원 이하 전용면적 85m2 이하(읍면 100m2이하) |
| 대출 한도 | 3억 원 | 5억 원 (보증금80%이내) 전세계약기간 종료시 상환(대출만기 5회연장가능) |
| 소득별 금리(%) | 7,500 만원 이하 : 1.2 ~ 2.4% 7,500 만원 ~ 1.3억 원 : 이용 불가 | 7,500 만원 이하 : 1.1 ~ 2.3% 7,500 만원 ~ 1.3억 원 : 2.3 ~ 3.0% (종료후 : 7,500이하 +0.4%p 가산, 7,500초과 대출시점 시중 최저금리) |
| 상환 방법 | 거치기간 최대 1년 원금균등 / 원리금균등 / 체증식 | 미포함 |
가. 대상 조건
- 대출 신청일 기준 2년 이내 출생 (2023년 이후 출생아)
- 무주택 신규 전세 가구 또는 현재 전세 거주 가구 (전세 거주 중 대환 가능)
- 부부합산 연소득 1억 3,000만원 이하
- 자산 3억 6,100만 원 이하
나. 금리 및 특례 기간
- 수도권 5억원, 지방 4억원 이하 보증금 까지 최저 1.1% 에서 최고 3.0% 까지 저 금리로 대출이 가능합니다.
- 특례 금리 기간은 4년으로 아마도 계약갱신청구 기간까지 고려한 것 같습니다. 이후 금리에 대해서는 추후 발표를 지켜봐야 할 것 같습니다. 구입자금 대출과 유사하게 대출 이후 4년이 되는 시점에 출산한 아이 인당 0.2%P 추가로 금리를 할인 해 주고, 특례 기간도 4년 더 연장 해 준다고 합니다. 그리고 최장 기간은 12년 입니다.
- [23.12.27 업데이트] : 우대금리 (1),(2),(3) 중복 적용 가능함.
| (1) 기존자녀 | (2) 추가출산 | (3) 전자계약 |
| 0.1%p (1명당) | 0.2%p (1명당) | 0.1%p |
다. 대출 한도 및 상환 방식
- 대출 한도는 최대 3억 원입니다. (버팀목과 동일)
- 보증금 대비 대출비율은 추후 확정 될 것이지만, 기존 80%와 동일하게 적용
- 상환 방식도 버팀목과 같이 일시 상환 또는 혼합 상환 방식이 적용 될 것으로 예상됩니다. (23.12.27 발표내용에는 미포함됨)
3) 신생아 특례 대출 대환
대출 대환을 해주는 요건에 대해서는 아직 세부 대상까지는 발표 하지 않았기 떄문에, 현재 발표 된 내용과 올해 초에 시행한 특례보금자리론을 참고해서 정리를 해보겠습니다.
가. 주택 구입자금 대출 대환
발표자료에 따르면 “대환은 1주택 가구 허용을 검토하되, 세부 대상은 추후 확정” 이라고 하였습니다. 즉, 1주택 가구에게는 대환을 허용 하지만 세부 조건은 추후 확정을 하겠다고 합니다.
참고로, 특례보금자리론 대환용도의 경우 기존 대출 상환에 따른 수수료를 면제해주고, 대출 이용 중에 시중 금리가 낮아져 타대출로 대환 하더라도 수수료가 면제됩니다. 또한, 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지 상품에 대한 상환용도로 이용이 가능합니다.
[23.12.27] 주택 구입자금 마련 용도의 기존 주택담보대출에 대해 대환 가능
나. 전세자금 대출 대환
발표 자료에 따르면 대상에 “현재 전세 거주가구의 대환 포함” 이라고 되어 있습니다. 따라서, 기존 전세자금 대출을 받고 있으신 분의 경우에 2023년도에 신생아를 출생하신 분이면 24년 1월에 저금리의 신생아 특례 전세자금 대출로 갈아 타실 수가 있는 것입니다.
다만, 남아 있는 전세 기간에 대한 요건 등 보다 상세한 요건에 있어서는 추후 발표되는 내용을 살펴보아야 할 것으로 보입니다.
[23.12.27] 전세계약 개시일(또는 계약 갱신일) 로 부터 3개월 이내 기존 전세대출에 대해 대환 가능.
4) 신생아 특례 대출 신청 (23.12.27 업데이트)
신청 방법은 기존 디딤돌대출, 보금자리론 대출 등 정책금융상품의 신청을 동일 하다고 보면 될 것 같습니다. 따라서 기존 신청방법을 기준으로 설명을 해보겠습니다.
가. 신청절차
- 대출 조건 확인 : 기금 포탈 또는 은행상담을 통해 대출 기본정보 확인
- 대출 신청 : 한국주택금융공사 홈페이지 또는 연계 금융기관 방문 신청
- 자산 심사(HUG) : 자산 정보 수집 후 심사
- 자산심사 결과 정보 송신(HUG) : 대출 신청 시 기입한 신청자 휴대폰 번호로 SMS 결과 발송
- 서류 제출 및 추가 심사 진행 (수탁 은행 / 한국주택금융공사) : HF 또는 은행 영업점에 필요한 서류 제출, + 소득/자산 추가 심사
- 대출 실행 : HF 또는 수탁 은행을 통해 대출 가능 여부 및 대출 한도 확인. 대출 실행
나. 신청 방법
- 신생아 특례 구입자금 대출 : 기금e든든 홈페이지 및 주택기금 대출 취급은행(우리,국민.농협.신한.하나은행)
- 신생아 특례 전세자금 대출 : 기금e든든 홈페이지 및 주택기금 대출 취급은행(우리,국민.농협.신한.하나은행)
3. Q&A 정리
1) 신생아 특례 대출 시 2자녀 이상인 경우(쌍둥이 포함) 혜택 적용 방안은?
- 우대금리 적용은 기존 자녀 및 추가 출생아에 대해서 제공
- 특례금리 적용기간 연장은 추가 출생아에 대해서만 제공
- 적용예시)
- 23.1월에 첫째 출산 후 대출 신청. 24.12월에 둘째 출산 : 우대금리 0.2%p. 특례금리 적용기간 5년 연장 제공
- 23.1월에 첫째 출산, 24.11월 둘쨰 출산 후, 24.12월 대출 신청 : 우대금리 0.2%p, 특례금리 적용기간 5년 연장 제공
- 사유) 대출신청일 기준 2년 이내 출생한 자녀 2명
- 22.1월에 첫째 출산, 23.12월에 둘째 출산 후, 24.2월 대출 신청 : 우대금리 0.1%p, 특례금리 적용기간 연장 없음.
- 사유) 대출신청일 기준 2년 이내 출생한 자녀 1명 (23년 출생한 둘쨰 자녀만 신생아 특례로 간주함)
2) 신상아 특례대출 받은 후, 추가 출산시 헤택 적용 방안은?
- 특례기간 만료 전 출산할 경우 : 추가 출생아 수만큼 우대금리 적용 및 특례금리 적용기간 연장 가능
- 특례기간 만료 후 출산할 경우 : 기존 특례 금리로 복원 되며, 추가 출생아 수만큼 우대금리 적용 및 특례금리 적용기간 연장 가능
4. 업데이트
[24.3.25]
국토부 자료에 따르면, 신생아 특례대출을 시작한 올해 1월 29일부터 이달 3월8일까지 40일 동안 1만 616건. 액수로는 4조 193억원의 대출 신청이 접수 되었다고 합니다.
청약에 있어서는 배우자 청약통장 기간이 합산되며, 다자녀 기준도 완화 되었습니다.
민영.공공주택의 다자녀 특별공급의 자녀 기준도 기존 3명 이상에서 2명 이상으로 완화되었습니다.
부부의 중복 청약도 가능해 집니다. 지금까지는 부적격 처리 되었습니다.
공공주택 특별공시 시 맞벌이 부부의 합산 연소득 기준이 현재 약1.2억에서 1.6억으로 확대 되었습니다.
