표준임대차계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 주의사항 4가지

정부에서는 ‘표준임대차계약서’를 마련해서 임대차계약시 활용하도록 하고 있으나 워낙 많은 내용과 분량으로 실제 현장에서는 그리 많이 활용되지 않고 있습니다.

하지만, 임대인이 주택임대사업자의 경우는 무조건 표준임대차계약서를 의무적으로 사용하고 있습니다.

따라서 자주 사용하는 계약서가 아니다 보니 공인중개사 뿐만 아니라 임차인의 경우도 쉽게 놓치는 부분들이 존재합니다.

오늘은 표준임대차계약서를 작성하면서 절대 놓쳐서는 안 될 핵심 주의사항을 정리해 드릴려고 합니다.

1. 5% 임대료 증액 제한 및 계산 시점 준수

주택임대사업자의 중요한 의무 중 하나는 임대료(보증금 및 월세)를 마음대로 증액 할 수 없습니다.

5% 증액 제한
- 종전 임대료를 기준으로 연간 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다.
- 이를 위반할 경우 막대한 과태료가 부과되고 임대사업자 지정이 취소될 수도 있습니다.
렌트홈 계산기 활용
- 보증금과 월세를 전환하여 증액할 때는 반드시 렌트홈 사이트의 ‘임대료 인상률 계산기’를 활용 하셔야 합니다.
- 기존 보증금과 월세를 입력한 후에, 인상률(5% 이내)를 입력한 후에 변경할 보증금 또는 월세를 입력하면 나머지 보증금과 월세를 계산해서 보여줍니다.

일반 임대차와 달리, 표준임대차계약서를 작성하는 주택임대사업자는 임대보증금 반환보증 가입이 법적 의무입니다.

보증보험 가입 안내 의무
- 계약 체결 시 임차인에게 보증보험 가입 의무가 있음을 설명하고, 관련 서류를 계약서에 첨부해야 합니다.
일부 가입 및 면제 동의서
- 만약 법적 요건(담보권 설정 금액과 보증금의 합이 주택가격보다 낮은 경우 등)에 따라 보증보험을 ‘일부 가입’하거나 ‘면제’받는 경우라면, 반드시 임차인의 서명·날인이 포함된 서면 동의서를 받아 표준임대차계약서와 함께 보관 및 신고해야 합니다.
- 예를들어, 아파트를 임대차 하는 경우, 해당 아파트 KB시세가 10억이고, 은행대출로 근저당권이 채권최고액 3억이 있고, 임대차 조건의 보증금이 1억 이라면, 보증보험 가입 여부를 다음과 같이 계산을 합니다.
  - 근저당권 3억 + 보증금 1억 – KB시세의 60% 6억 = -2억
  - 위 계산을 했을 때, 금액이 0 이하이면 보증보험 가입을 미가입 할 수가 있습니다.
  - 이때 위에서 설명한 ‘임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서‘를 필히 받아서 렌트홈 등록시 제출해야 합니다.

표준임대차계약 시 임대인은 임차인에게 해당 주택의 법적 의무 사항을 구체적으로 설명해야 하는 의무가 있습니다.

설명 의무 항목
- 임대사업자의 의무 임대기간(10년 등), 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 부기등기 의무 여부 등을 임차인에게 정확히 고지해야 합니다.
확인서 서명
- 계약서 서식에 포함된 ‘임대주택 권리관계 확인서’ 항목에 임차인의 확인 서명을 반드시 받아두어야 향후 설명 의무 위반으로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

상기 설명 의무의 경우 대부분은 공인중개사를 통해서 계약을 하기 때문에 공인중개사가 이에 대해서 설명을 해야 할 것입니다.

따라서 계약을 진행하는 공인중개사는 임대인의 임대사업자등록현황을 파악해서 해당 정보를 계약서와 확인설명서에 정확히 입력을 해야 합니다.