다운 계약 : 사유 / 유효 / 처벌 / 세금
분양권 전매를 하거나 아파트를 매수한 후 보유기간 또는 거주기간이 짧아서 양도세를 많이 내야 하는 경우 다운 계약에 대한 유혹을 받게 됩니다.
다운계약을 하게 되는 사유와 그렇게 체결한 계약이 법적으로 유효 한지, 그리고 그런 계약을 체결 했다가 적발이 되면 어떤 처벌과 세금 불이익을 받게 되는지를 살펴보겠습니다.
1. 다운 계약을 하는 사유
대부분의 다운 계약을 체결하는 경우는 매도자 입장에서 많은 양도세를 부담해야하는 경우가 많습니다. 예를들어, 전매가 가능한 아파트에 당첨이 되어 분양권을 가지고 있는 A씨가 사정이 생겨서 입주 전에 분양권을 팔게 되었습니다.
이런 경우 소득세법에 따르면 분양권을 매수한 후에 보유한 기간에 따라서 따라서 양도세율이 차등 적용됩니다.
분양권의 경우 양도세와 함께 지방소득세가 부과 되는데, 보유 1년 미만이면 77%, 보유 1년 이상 이면 66% 입니다.
따라서 양도차익의 최소 66%는 세금으로 내야 하기 때문에 이 세금을 줄이기 위해서 다운계약을 하게 되는 것입니다. 다운 계약을 하게 되면 얼마나 세금이 줄어드는지를 예를들어 설명을 해보겠습니다. (기타 세금 및 공제는 적용안함)
- 대상 : 분양 받은지 1년이 넘은 분양권, 분양금액 4억. 프리미엄 1억 일 경우
- 정상 계약
- 매도자 부담 : 프리미엄 1억 x 양도세 및 지방소득세 66% = 6,600만원
- 매도자 이익 : 1억 – 6,600 = 3,400만원
- 매수자 부담 : P 1억
- 다운 계약
- 매도자 부담 : 프리미엄 3천 x 양도세 및 지방소득세 66% = 1,980만원
- 매도자 이익 : (P 3,000 – 세금 1,980) 1,020 + 이면 계약 P 5,000 = 6,020만원.
- 매수자 부담 : P3000 + 5000 = 8,000만원
- 비교 : 상대적으로 다운 계약을 하게 되면 매도자는 2,620만원 이득이고 매수자는 2,000만원이 이득이 됨.
이렇게 매도자, 매수자 모두에게 이익이 되기 때문에 이러한 유혹에 빠지게 되는 것입니다.
2. 다운 계약의 법적 효력
대법원 판결(대법원 2007.6.14 선고 2007 다 3285 판결)에 따르면 다운 계약서에 대해서 무효가 아니라고 본다고 합니다.
즉, 소득세법에서 규정한 실제 거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고 하여야 하는 의무를 위반 한 것은 맞지만 그 매매 계약 자체가 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 될수는 없다라고 판시하였습니다.
불법으로 다운계약서를 작성하기는 하지만, 그 계약 자체는 유효한것입니다. 따라서 당사자들이 처벌 받는것 과는 별개로 계약은 유효하다는 것입니다.
3. 다운 계약에 따른 처벌
처벌의 종류는 적용 법에 따라 나뉘어 집니다.
1) 부동산거래신고법 및 공인중개사법
부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라면, “부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일로 부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지 관할 시장.군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다”라고 되어 있습니다.
여기서 실제 거래가격을 신고 하여야 하는데, 다운 계약의 경우 거짓으로 거래가격을 신고하는 것입니다.
이에 부동산거래신고법을 위반 한 것이므로, 양당사자 및 공인중개사는 취득가액의 5%에 해당하는 금액을 과태료로 내야하며, 다운계약 전과가 5년내 다시 하는 경우 3천만원 과태료를 추가로 내야 합니다.
공인중개사가 다운계약에 관여한 경우에는 과태료 뿐만 아니라 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월이내 업무정지처분을 받게 됩니다.
또한 현금영수증 발급의무 위반에 따른 미발급금의 20%를 가산세로 부과하게 되어 있습니다.
2) 조세범처벌법
조세범처벌법 제3조 제1항은 “사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조헤의 환급.공제를 받은자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급/공제 세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 단, 포탈세액이 3억원 이상이면서 그 포탈세액이 신고/납부해야할 세액의 30% 이상인 경우와 포탈세액이 5억 이상인 경우에는 3년이하의 징역 또는 포탈세액 3배의 벌금에 처한다” 라고 규정하고 있습니다.
정리하면 최소 2년 또는 2배, 최대 3년 또는 3배의 벌금에 처해진다는 얘기입니다.
3) 세법상 불이익
- 매도인 : 양도소득세 가산세의 경우, 사기 기타 부정행위에 해당하는 경우에는 과소신고세액이 40%입니다. 따라서 신고하지 않은 금액의 40%를 세금으로 추징됩니다.
- 매수인 : 취득세 신고불성실가산세 중에서 사기나 부정행위에 해당되어 과소신고세액의 40%와 함께 납부불성실 가산세도 추가로 부담하게 됩니다.
- 또한 양도소득세 비과세 및 감면 규정 적용이 배제됩니다. 따라서 추후 매수인이 해당 아파트를 팔게될때 거주요건을 만족 하더라도 비과세를 받을 수 없게 됩니다.
4. 결론
다운계약을 하는 당시에 양당사자와 공인중개사의 이해가 맞아서 잘 지나갔다 하더라도, 추후 기간이 지난 후에 매수인이 양도를 하게 되는 시점에서 생각이 바뀌게 될 가능성이 큽니다.
즉, 과태료 및 취득세 가산세를 부담하더라도 양도세 절감이 훨씬 이득이라고 판단이 되면, 취득가액을 실제 거래한 자료(실제 매매 금액을 증빙하는 자료, 통장사본, 영수증 등)를 첨부하여 실거래가로 신고하게 됩니다.
그 순간 매도인은 세금과 과태료 폭탄을 맞게 되는것입니다.
그리고 세무당국의 거래전산망구축 등 세금탈루에 대한 조사 시스템의 고도화로 3년 내에 편법사실이 거의 드러나게 된다고 하니, 양당사자가 비밀을 지킨다고 해결될 문제는 아닌 것이 되었습니다.
따라서 매도자, 매수자, 공인중개사 모두 다운계약서 작성은 절대 성공할 수 없는 계약이라는 것을 명심하고 유혹에 넘어가지 않기를 바랍니다.
