소액보증금범위와 최우선변제금액 알아보기
주택 임대차 계약을 할 때, 부동산 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부에 기재되어 있는 채권최고액이 얼마인지 잘 따져보고 계약을 해야합니다.
이때, 해당 채권최고액이 많을 경우에는 계약을 안 하는 것이 추후 여러 위험 요소를 방지하는 방법입니다.
하지만, 부득이 해당 임대차 계약을 해야하는 경우라면, 임대차보호법에서 소액보증금범위 및 최우선변제금액을 잘 따져보면 압류/가압류 등으로 인해서 경매에 해당 부동산이 넘어가더라도 구제가 가능합니다.
오늘은 이 소액보증금 최우선변제금액이 어떤 것이고 어떻게 되어 있는지, 그래서 임대차 계약을 할 때 얼마의 보증금이면 구제가 가능한지를 살펴보고, 앞으로 임대차 계약을 할 때 어떤 부분을 살펴보면 되는지 알아보겠습니다.
1. 소액보증금 최우선변제금액이란
주택임대차보호법에서 규정하고 있는 소액임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 마친 경우에 주택 가액의 50% 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 선후순위 불문하고 다른 권리자들 보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 금액을 말합니다.
예를들어 서울의 아파트를 보증금 5000만원, 월세 150만 원에 계약을 하고 잔금을 치른 후 전입 신고를 마쳤습니다. 현재 아파트의 주택 가액은 7억입니다. 만약 해당 아파트가 경매에 넘어가게 되면, 해당 임차인은 어떻게 될까요?
현재 서울의 경우 최우선변제금액이 5500만원으로 해당 임차인의 경우 최우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 그리고 해당 보증금의 금액이 주택가액의 50%를 넘지 않기 때문에 가능합니다
만약 주택가액이 1억보다 낮은 오피스텔이나 빌라에 임대차계약을 하게 되면 해당 금액을 변제 받을 수 없게 되는 것입니다.
2. 소액보증금 최우션변제금액 적용 기준
위에서 말씀드린 소액보증금 최우선변제금액의 경우 시기에 따라서 차이가 있습니다. 1984년 6월 14일 처음 시행 했을 때 보다 금액이 커진거라고 보면 됩니다.
그럼. 임대차계약을 하는 시점에 소액보증금 최우선변제금액을 적용하면 되느냐 하면, 그렇지 않다고 말씀드리겠습니다.
이게 무슨말이냐 하면, 등기부 상의 채권최고액이 설정된 시점 이전의 소액보증금 최우선변제금액을 적용받는다는 말입니다.
위의 예시에서 만약 채권최고액 설정이 2021년 4월에 되었다면, 그 당시 소액보증금 최우선변제금액은 3,700만원입니다. 보증금 5000만원 전액을 변제 받을 수는 없게 됩니다.
즉, 등기부상의 근저당 설정된 시점을 확인하고, 해당 시점 당시의 소액보증금 최우선변제금액이 얼마인지를 확인하여야 하는 것입니다.
3. 시행일별 소액보증금 최우선변제금액
아래 표에서의 적용일자와 등기부상의 근저당 설정 일자를 비교하여, 설정 일자보다 직전 과거 적용 일자의 소액보증금 범위와 최우선변제금액을 적용하게 됩니다.
예를들어, 경기도 화성시 아파트에 근저당 설정 시점이 2018.08.13이라고 한다면, 소액보증금범위는 6,000만원 이하에 최우선변제금액은 2,000만원 입니다.
즉 2016.03.31 적용되는 금액을 적용하게 되는 것입니다. 만약 해당 지역이 인천광역시라면, 기타지역의 기준을 따라야 합니다.
| 적용일자 | 적용 지역별 소액보증금 범위 및 최우선변제액 | |||
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2010.07.26
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서울시 | 수도권과밀억제 | 광역시+4개시 (안산,용인,김포,광주) |
기타지역 |
| 7,5000만원 이하 2,500만원 |
6,500만원이하 2,200만원 |
5,500만원 이하 1,900만원 |
4,000만원 이하 1,400만원 |
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| 2014.01.01 | 9,500만원 이하 3,200만원 |
8,000만원 이하 2,700만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
4,500만원 이하 1,500만원 |
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2016.03.31
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서울시 | 수도권과밀억제 | 광역시+5개시 (세종,안산,용인,김포,광주) |
기타지역 |
| 1억원 이하 3,4000만원 |
8,000만원 이하 2,700만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
5,000만원 이하 1,700만원 |
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2018.09.18
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서울시 | 과밀억제+3개시 (세종,용인,화성) |
광역시+4개시 (안산,김포,광주,파주) |
기타지역 |
| 1억1천만원 이하 3,7000만원 |
1억원 이하 3,400만원 |
6천만원 이하 2,000만원 |
5천만원 이하 1,700만원 |
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2021.05.11
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서울시 | 과밀억제+4개시 (세종,용인,화성,김포) |
광역시+5개시 (안산,광주,파주,이천,평택) |
기타지역 |
| 1억5천만원 이하 5,0000만원 |
1억3천만원 이하 4,300만원 |
7천만원 이하 2,300만원 |
5천만원 이하 2,000만원 |
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2021.02.21
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서울시 | 과밀억제+4개시 (세종,용인,화성,김포) |
광역시+5개시 (안산,광주,파주,이천,평택) |
기타지역 |
| 1억6천5백만원 이하 5,500만원 |
1억4천5백만원 이하 4,800만원 |
8천5백만원 이하 2,800만원 |
7천5백만원 이하 2,500만원 |
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* 시행일 전에 담보물권을 취득한자에 대해서는 종전의 규정에 따름.
* 광역시에서 인천광역시 및 군지역은 제외 |
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4. 결론
임대차 계약을 하면서 등기부상 채권최고액이 있지만, 부득이 계약을 하게 된다면, 되도록이면 보증금 금액을 소액보증금 범위내로 하거나 최우선변제금액으로 하여 위험을 최소화 하는 방법에 대해서 알아보았습니다.
또한, 이를 적용하는 시점이 근저당 설정 시점 이전의 규정을 따른다는 점도 꼭 따져봐서 보증금액을 정하기를 바랍니다. 그래서 보다 안전한 임대차 계약을 하는데 도움이 되었으면 합니다.
