아파트 거래가 멈춘 이유와 현명한 매수 시점

서울에도 지역에 따라서 당연히 아파트 가격 차이가 있습니다. 그리고 같은 지역이라도 신축이냐 구축이냐에 따라서 가격 차이가 있지요. 최근 아파트 거래가 뚝 끊어지면서 아파트 매물들이 쌓여 가고 있습니다. 여러 사정으로 지금 집을 팔고 옮기려고 해도 매수하려는 손님이 전혀 없기 때문에 가격에 대해서 협의 조차도 못하고 있는 실정입니다.

도대체 왜 이렇게 거래 자체가 안되고 있는지를 현재 부동산 시장의 환경, 금리 그리고 매도자와 매수자와의 심리 등 여러 요인들을 근거로 해서 살펴볼려고 합니다.

1. 부동산 시장

부동산 시장은 일반 재화 시장과 유사한 점도 있지만 다른 점도 존재합니다.

먼저 유사한 점을 들라하면 수요와 공급 법칙에 의해서 금액의 상승과 하락이 생긴다는 것입니다. 즉, 22년 말부터 23년 초까지 수요가 전혀 없어져 버렸기 때문에 부동산 가격, 특히 아파트 가격이 급격히 하락을 하였습니다. 그러다가, 여러 부동산 규제가 완화되고 대출에 대한 규제도 완화가 되면서 수요가 생겨나면서 거래가 발생하여 급매 매물들이 거래가 되면서 부동산 시장이 활성화 되었다고 보고 있습니다.

다른 점은 이렇게 수요가 감소하거나 사라지게 되는 것이 단순히 어떤 필요가 있다가 없어지는 것이 아니라 필요는 하지만, 심리적으로 가격이 더 떨어질 것이라는 생각이 매수자들이 가지게 되면 수요 활동을 멈춰버리고 시장을 관망하는 태도를 보인다는 것입니다. 이유는 부동산이라는 재화의 특성상 가격이 고가이며 단기적으로 구매해서 소비하는 것이 아니고 장기적으로 구매행위를 한 후에 오랫동안 보유하는 재화이기 떄문입니다. 따라서 한번 구매를 하기전에 여러가지 고민과 판단하는 과정이 있는데 결국 이러한 과정들이 심리적인과 떼어서는 설명하기가 힘들다는 것입니다.

2. 부동산 정책 과 금리

미국의 연준에서는 23년 꽤 오랜 기간 동안 금리를 동결한 채로 유지를 하고 있습니다. 생각보다 물가가 상승하지 않고 관리가 되고 있으며 경제성장률도 받쳐주고 있어서 구지 금리를 올릴 필요성이 없다고 보고 있는 것 같습니다. 하지만, 금리를 내리는 것은 또 다른 문제이기 때문에 조심스러워 하는 것 같습니다.

한국의 경우도 최근 몇개월간 금리를 동결한 채로 유지하고 있으나, 한국 경제 자체가 성장률이 둔화되어 일본 보다 못한 성장률을 기록하고 있어 경제활동 자체가 침체가 되다 보니 부동산에 대한 수요가 감소 또는 사라진 것으로 보입니다.

여기에 주택담보대출 금리가 기준금리와는 별개로 상승하고 있으며, 특히 DSR을 보지 않고 6억이상 아파트를 구매할 수 있었던 특례보금자리론을 더이상 신청할 수 없게 되면서, 6억 초과하는 아파트에 대한 거래 수요가 없어지면서 시장에서 매수 손님을 찾아볼 수 없게 되었습니다.

그럼에도 불구하고 아파트를 보유한 소유자들은 앞으로 공급량이 줄어들고, 전세가격이 점점 오르고 있으며 전세 물건도 부족한 상황에서 매매 가격은 상승할 것이라는 기대심리가 작용을 해서 현재의 호가를 내릴 생각은 별로 없는 것으로 보입니다. 다만, 많은 대출을 통해서 주택을 소유한 경우 금리로 인해서 압박을 받고 있어 매도하고자 하기는 하지만, 아직은 버틸만 하다고 보여지는 상태입니다.

3. 매도와 매수와의 합의

사실 거래 자체가 멈춘것은 약 1개월 정도 시간이 되었습니다. 작년 말, 올해 초의 경우도 2,3개월 정도 엄청난 충격으로 거래가 거의 없다가 구정을 전후로 해서 조금씩 거래가 이루어지기 시작하였습니다. 즉, 여러 환경적 제약 조건들이 완화되면서 매수세가 살아났고, 그에 맞춰서 가격 또한 낮아진 상태였기 때문입니다.

하지만, 지금은 시간은 흘러가지만 매수에 필요한 환경이 연말로 가면서 더 좋아지지는 않을 것 같습니다. 특히 대출 시장의 경우 대부분의 은행은 년간 대출금액의 한도가 있기때문에 연말이 되면 대출에 대한 관리에 들어가기 때문입니다. 그래서 보통 대출 전문가들은 연말보다는 연초에 대출을 하라고 조언하며, 특히 3월 이후가 가장 적기라고 얘기 하기도 합니다.

그렇다면, 그와 맥을 같이 하면 내년 2,3월은 되어야 매매 거래가 점차 생겨날 수도 있다는 얘기입니다. 즉, 앞으로 3,4 개월은 지금은 상태가 지속할 수도 있다는 얘기입니다.

4. 결론

수요와 공급, 금리, 매도자와 매수자의 생각 등 여러 요소들이 맞아 떨어져야 부동산 거래는 이루어 진다고 보여집니다. 하지만, 그 중에서 하나라도 서로 합의가 되고 만족이 되면 거래가 이루어 질 수도 있다고 봅니다.

현재 동탄2 신도시의 경우는 고금리에도 불구하고 상반기 동안 급매 매물과 실수요자들로 인해서 거래가 활발히 일어 났었습니다. 하지만, 지금 하반기 들어와서는 다른 지역과 마찬가지로 거래가 멈춰선 상태입니다. 하지만, 동탄2신도시의 경우 다른 지역에는 없는 여러 호재들이 예정 되어 있기 때문에 당장 24년 3월 GTX 개통과 함께 부동산 수요에 변화가 있을 것이라고 보여집니다.

따라서 감히 지금 시점이 가장 저점이 될 것이라고 조심스럽게 말씀 드려봅니다. 현명한 판단으로 가성비 있는 매수 하기시를 바랍니다.