아파트 리모델링의 절차와 특징 그리고 규제 완화
지난번에 살펴봤던 아파트 재건축의 절차와 특징을 살펴보았는데, 오늘은 우선 리모델링의 절차와 특징을 살펴보고, 완화된 재건축과 리모델링 규제에 대해서도 정리해보겠습니다. 먼저 지난 글에서 정리했던 재건축과 리모델링의 비교표를 먼저 살펴보겠습니다.
재건축과 리모델링 비교
| 구분 | 재건축 | 리모델링 |
|---|---|---|
| 정의 | 노후화된 아파트 건물 및 부대 시설 등 대지에 있는 모든 것을 철거를 하고 새롭게 아파트 및 부대시설을 건설하는 경우 | 기존 아파트의 기둥, 보 등의 골조는 그대로 두고, 아파트의 전/후를 확장하고, 필요에 따라서 층수를 늘려서 건축하는 경우 |
| 특징 요약 | 기간과 비용이 많이 소요되지만, 건물과 시설등을 새롭게 설계 시공을 하기 때문에 신축아파트로서의 이익을 누릴수 있음 | 기간이 짧고 요건도 덜 까다로워서 진행이 쉬운 반면에 기존 아파트를 그대로 두고서 증축을 하기 때문에 재건축에 비해 제약사항이 많음. |
리모델링의 절차와 특징
리모델링의 경우 재건축과 달리 6~8년 안팎의 기간 소요되는데, 재건축에 비해 기간은 짧지만 증축에는 한계가 있습니다. 먼저 15년 이상 된 아파트 단지여야 하고, 수직 증축의 경우 B등급 이상, 수평 증축의 경우 C등급 이상에서만 안전 진단이 가능하며 증축 범위는 기존 주택의 30~40% 범위 내에 불과합니다. 다만 용적률의 경우 건축 심의를 통과하는 것 만으로도 법정 상한선 초과가 가능하다는 점이 재건축에 비해 장점으로 볼 수 있습니다. (재건축은 법정 상한선 초과가 금지입니다.) 또 재건축과 달리 기부채납 의무가 없어 조합원 입장에서도 장점이 하나 더 있습니다.
| 단계 | 내용 | 소요 기간 |
|---|---|---|
| 1. 추진위원회 구성 | 리모델링 사업을 위한 추진위원회 구성. 임의단체로 법적필요조건은 아님. | 1 ~ 2년 |
| 2. 조합설립 인가 | 각동 소유자의 과반수, 단지 전체 3분의2이상 동의를 얻어 조합을 설립 | |
| 3. 시공사 선정 | 국토부 고시에 따라 조합원 총회를 통해서 경쟁입찰로 시공사를 선정함. | |
| 4. 1차 안전진단 | B등급 이상 수직증축 가능. C등급 이상 수평증축 가능. D등급 판정시 리모델링 불가. | 6개월 |
| 5. 건축위원회 심의 | 1차 안정성 검토 건축선, 용적율, 건폐율, 높이제한 등 건축법 적용 완화 및 증축 범위 심의 | 16개월 |
| 6. 권리변동계획 수립 | 세대수 증가 리모델링시 권리변동계획 수립 : 대지 및 건축물 권리 변동, 비용분담, 분양계획 등 | |
| 7. 리모델링 허가 / 사업계획 승인 | 리모델링 허가 : 2차 안정성 검토, 단지 전체 4분의3이상 동의, 각동 과반수 동의 필요 사업계획 승인 : 30세대 이상 세대수 증기할 경우 필요 수직증축 시 안정성 검토도 병행해야함. | 11개월 |
| 8. 분담금 확정 총회 | 설계계획, 공사비, 금융조건 등이 포함된 리모델링 계획을 기준으로 조합원의 분담금액이 확정. | |
| 9. 이주 / 2차 안전진단 | 확정된 분담금 확인 후 이주 및 수직증축의 경우 2차 안전진단을 통해 구조 안정성을 확인함. | 4개월 |
| 10. 착공/준공/입주 | 사업계획승인 후 5년, 리모델링 허가 후 1년 이내에 공사 착수. | 3 ~ 4년 |
완화된 규제 및 정책
2023년 2월에 국토부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원사업에 관한 특별법’에 관하여 중요한 내용들을 공개하였습니다.
- 적용대상 : 택지개발사업이 완료된 지 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 주택 등(100만㎡는 수도권 행정구역 규모)으로, 규모가 작으면 인접한 2개 이상의 지역을 묶어 100만㎡이상이면 가능합니다.
- 기본방침 및 기본계획 : 국토교통부는 기본방침을 통해 가이드 라인을 마련하고 지방자치단체가 세부계획인 기본계획을 수립할 수 있는 근거를 마련하였으며, 10년마다 수립되며, 5년마다 그 타당성을 검토하여야 합니다.
- 특별정비구역 : 기본계획을 수립하는 지방자치단체의 장은 특별정비계획과 연계하여 특별정비구역을 지정하여 용적률, 건폐율 등의 규제를 완화하고 다양한 지원을 할 수 있습니다.
- 특별정비구역 특별규정 및 지원
- 재건축 안전진단 면제 또는 완화 : 특별정비예정구역으로 지정된 경우 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 필요한 조건을 충족하는 경우 면제도 가능합니다. (시행령에서 구체적인 기준을 마련할 예정)
- 도시건축규제 완화(용적률, 건폐율) : 용적률을 종상향 수준 완화(2형 -> 3형, 준주거)하고 용도지역의 경우 지역여건에 맞게 변경할 수 있도록 완화 함. 리모델링의 경우 현재보다 세대수 증가를 허용(15%이내 증가).
- 절차 간소화 : 통합심의위원회를 설치하여 기존 절차 간소화 및 통합심의를 통한 기간 단축.
- 지방정부 주도의 이주대책 수립 및 공공기여
- 기존에 민간기업이 담당하던 이전 조치를 지자체가 담당하고, 공공임대주택 이외에도 사업을 통해 얻은 수익의 반환과 관련하여 다양한 공공기여 방안을 제시하고 있습니다.
