아파트 재건축 절차와 특징

올해 들어 정부는 부동산 시장 하락의 영향을 다소 줄이기 위해 관련 규제를 많이 풀었다. 이 중 재건축·리모델링에 대한 승인 절차와 기간을 축소하거나 없애 이전보다 쉽게 하였다. 다만 금리 상승과 분양 아파트 수요 감소로 원 아파트 소유자가 부담해야 하는 금액이 이전보다 더 많아져 어려워졌다는 의견도 있다. 오늘은 우선 아파트 재건축 절차와 특징에 대해 알아보도록 하겠다.

재건축과 리모델링의 차이

재건축
- 정의 : 노후환된 아파트 및 부대 시설 등 대지에 있는 모든것을 철거하고 새롭계 건설하는 경우
- 특징 : 기간과 비용 많이 소요되지만, 건물과 시설물 등을 새롭게 설계하고 건축하여 신축아파트로서 장점이 있음
리모델링
- 정의 : 기존 아파트의 기둥, 보 등 골조는 그대로 두고 아파트의 저면과 후면을 확장하고, 필요시 층수를 늘려서 건축하는 경우
- 특징 : 기간이 상대적으로 짧고 요건도 덜 까다롭지만, 기존 골조를 그대로 두어야 하기때문에 제약사항이 많음.

재건축 단계별 절차

재건축의 경우 10년 전후의 장기간 동안 여러 단계로 진행이 된다. 각 단계별 절차를 살펴보겠다.

사전단계 : 2~3년 소요. 주의 깊게 지켜보는 단계 (투자 x)
- 정비기본계획
- 안전진단
- 정비구역 지정
- 추친위훤회 승인
설립단계 : 1~2년 소요. 예상되는 분담금 계산 단계
- 조합설립 (조합설립 동의)
- 시공사 선정
시행준비단계 : 1~2년 소요. 투자를 결정하는 단계
- 사업시행 인가
- 종전 자산 평가
- 분양 신청
구체적 시행단계 : 1~2년 소요, 수익은 낮지만 안정적 투자 단계
- 관리 처분 계획
- 이주 및 철거
- 조합원 동/호수 추첨
- 착공
시공/입주 단계 : 3~4년 소요, 매도 및 입주를 결정 하는 단계
- 일반 분양
- 준공 및 입주
- 이전 고시 및 청산

주요 절차 특징

정비기본계획 : 시·도지사는 10년마다 도시를 개발하고, 5년마다 주거환경정비기본계획을 수립하여 타당성을 검토한다. 해당 아파트가 이 계획에 포함되면 1단계가 시작된다.
안전진단: 재개발과 달리 재건축 정비구역 지정 여부는 안전진단이라는 과정을 거쳐 결정된다. 재건축 안전진단 등급기준은 A등급부터 E등급까지 5단계로 구성되어 있다. 이를 위해서는 D등급이나 E등급을 받아야 하며, 30년 이상 이어야 한다.
정비구역 지정 : 토지소유자 3분의 2가 동의하면 추진위원회가 구성된다. 이때 주변에서 아파트가 재건축되고 있다는 것을 인지하고 관심을 갖게 되는 시기가 된다.
추진위원회 승인 : 조합 설립을 위한 사전단계로 토지소유자의 동의가 필요하며, 조합 설립에 필요한 정관을 작성하여 동의를 구하는 절차를 진행한다.
조합의 설립 : 조합의 설립은 전체 소유자의 4분의 3, 각 동별 소유자의 과반수의 동의를 얻어 진행된다. 소유자의 동의를 받는 절차는 쉬울 수 있지만 단지 내에 점포가 많은 경우에는 동의를 받는 것이 어렵다.
시공사 선정 : 조합설립인가가 나면 입찰절차를 거쳐 여러 건설사 중에서 시공사를 선택하고 조합원 투표를 통해 최종 시공사를 선정한다.
사업시행인가 : 선정된 시공사가 실시계획서를 작성하여 시·군·구청의 승인을 받아야 재건축사업이 진행될 수 있으며, 이때 용적률 등이 결정된다.
이전 자산평가 : 감정가액을 결정하여 기존 아파트의 가치를 결정한다. 기존 소유자 입장에서는 향후 부담할 금액을 결정하는 요소이기 때문에 매우 민감한 측면이므로 공유할 금액에 대해 대략적인 추정을 할 수 있다. 또한 소유자 입장에서는 가치평가액이 낮다고 생각될 경우 매도할 수 있는 시기이기 때문에 투자하기에 적절한 시기이기도 하다.
조합원 분양신청 : 분담 금액을 알고 있는 토지 소유자에게 분양을 원하는 규모의 아파트를 신청하고, 그렇지 않으면 현금으로 정산할 수 있는 시기가 된다.
관리처분계획 : 상세한 철거/시공/분양계획을 작성하는 단계이다. 일반분양을 제외한 모든 비용이 확정되므로 사업의 수익성을 고려할 수 있는 단계이다.
이전/철거 : 관리처분계획이 통과되면 기존 주민들은 집을 비우고 준공 때까지 거주할 곳으로 이주하게 된다. 시공사 입장에서는 시간이 곧 돈이기 때문에 최대한 빨리 이주하도록 하기 위해서는 조합원들에게 이주비용을 부과하고 인센티브를 제공한다.
지번 추첨 : 이주/철거가 완료되면 조합원이 희망하는 분양 아파트의 동/호수를 추첨하여 최종 결정한다.
공사 착수 : 시공자는 동/호수 추첨이 완료되면 아파트 공사에 착수하게 되며, 이때 공사 착수 신고가 되면 일반 분양이 진행된다.
일반분양 : 조합원 입장에서는 관리처분계획서에 산정된 분담금이 더 이상 늘어나면 안되고, 시공사 입장에서는 원하는 이익을 달성하기 위해서 일반분양이 성공해야 한다. 그러나 일반분양이 제대로 되지 않을 경우 추가 부담금이 증가할 수 있어 최근 등촌동 재건축 처럼 조합원들이 분양을 포기하는 경우도 발생한다.
준공 및 입주 : 공사를 완료하고 조합원 및 일반분양자가 입주하는 단계입니다.
양도통지 및 청산 : 공사완료 후 수개월이 지나면 최종적으로 공사완료를 알리는 양도통지서가 발급되고 등기가 진행되며, 최종적으로 청산절차가 완료되면 재건축사업이 완료된다.