업무용 오피스텔 양도세: 얼마나 나올까?

오피스텔의 경우 주택과는 달리 어떤 용도로 사용하느냐에 따라서 주택이 될수도 있고 아닐 수도 있습니다.

즉, 업무용 오피스텔의 경우 주택이 아니지만, 주거용 오피스텔의 경우는 주택으로 간주 되어 주택 수에 포함이 됩니다.

따라서 주택용 오피스텔을 양도할 경우 기존 보유 또는 거주하고 있는 주택수와 합산되어 다주택자 기준을 적용 받을 수 있습니다.

하지만, 업무용 오피스텔의 경우는 상가와 마찬가지로 주택수에 합산이 되지 않기 때문에 양도세 계산에 있어서 달리 세율이 적용 됩니다.

오늘은 업무용 오피스텔을 양도하는 경우 어떻게 양도세가 계산되어 지는지를 예들 들어서 설명해 보도록 하겠습니다.

1. 업무용 오피스텔 양도세 계산 예시

2021년 3월 19일에 업무용 오피스텔을 분양 받아서, 월세를 주고 있는 경우 입니다.

분양금액은 2억7200만원 이었고, 취득당시 취득세와 법무상 비용(등기 등)이 지출 되었습니다.

이후 2023년 3월 30일에 해당 오피스텔을 양도하게 되었습니다. 과연 양도 소득세는 얼마나 나올까요

결론부터 말씀드리면, 양도소득세는 3,315,000원 이고, 실제 최종 수익의 경우 42,593,500원이 됩니다.

그럼. 이렇게 계산이 되는 내용들이 좀 더 상세히 설명을 해보겠습니다.

제일 먼저 구해야 하는 것은 6) 양도 차익과 5) 필요경비 입니다.

6) 양도차익의 경우는 취득금액에서 양도금액을 빼면 쉽게 구할 수 있습니다. 하지만, 5) 필요경비의 경우 몇 년전 취득세 비용과 등기/법무사 비용까지 계산을 해야합니다.

그래서 부동산 취득당시 비용을 증빙하는 영수증 등을 꼭 보관하여야 하는 이유 입니다. 만약 증빙 서류가 없다면 은행이체 내역 등을 증빙자료로 제출 해야합니다.

이것이 되고 나면, 다음은 보유 기간을 계산해서 7)장기보유특별공제가 얼마나 되는 지를 따져 봐야 합니다.

장기특별공제의 경우 보유한 기간에 따라서 공제율이 정해집니다. 구분은 1세대 1주택인 경우와 그렇지 않는 경우로 나뉘어 집니다.

업무용 오피스텔의 경우 주택이 1세대 1주택의 경우가 아니기 때문에 맨 왼쪽의 공제율을 따르게 됩니다.

예시의 경우 2년 보유하고 양도를 하기 때문에 장기보유특별공제는 없다고 보면 됩니다.

대신 등기된 부동산일 경우는 기본공제 250만원만 적용이 됩니다.

이렇게 6)양도차익에서 공제되는 금액을 제외하면, 9)과세표준이 되는데, 이 금액을 기준으로 양도세율을 정하게 됩니다.

상기 과세표준세율 및 누진공제 표를 보면, 예시의 경우 9)과세표준 금액이 30,500,000원 이기 때문에 5,000만원 이하에 해당이 됩니다.

따라서, 양도세율은 15%가 적용이 되고, 누진공제되는 금액은 126만원이 됩니다.

이를 적용하면 12)양도소득세가 계산이 되고, 여기에 13)지방소득세까지 더하게 되면 양도시 발생되는 최종 양도세가 되는 것입니다.

이렇게 양도세를 계산하고 나면, 그 다음은 양도가액에서 취득가액을 제하고, 그리고 마지막으로 양도시 부동산 중개보수를 제외하고 나면, 최종 양도 수익이 계산이 되는 것입니다.

여기서 수익이라는 것은 취득시 소요금액을 제한 것이기 때문에 실제 양도 후에 통장에 남는 잔액과는 차이가 큽니다.

실제 통장에 남는 잔액은 최종 수익에 취득가액을 합한 금액이 남아 있게 됩니다. 또는 대출이 있을 경우 그 대출금액을 상환하고 남은 금액이 통장 잔액으로 남아 있을 것입니다.

양도세 계산에 있어서 이런 순서가 생소해서 어려울 수는 있지만, 주택의 경우는 1세대 1주택이냐 아니냐, 주택수가 몇이냐에 따라서 상이한 세율이 적용이 되기 떄문에 오히려 업무용 오피스텔 양도세가 좀더 심플할 수 있습니다.

현재 보유한 업무용 오피스텔을 양도하시고 싶다면 위 계산식을 활용해서 대략 세금이 얼마인지 가늠해 보시고, 양도시기를 정하시면 어떨까 합니다.