오피스텔 취득세 면제 or 감면
24년 1월 10일. 국토교통부는 윤석열 대통령과의 간담회를 통해서 부동산 대책을 내 놓았습니다.
그 중에서 오피스텔 관련하여 정리를 해보려고 합니다. 간담회 주제는 ‘도심 내 다양한 주택 공급을 확대합니다’ 라는 내용으로 오피스텔을 포함한 소형주택 공급을 늘리기 위해서 규제완화, 자금 지원, 그리고 세부담을 완화 하겠다고 합니다.
그 중에서 가장 체감이 되는 세부담 완화 부분에 대해서 정리를 해보고, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 받기 위해서는 어떻게 해야하는지를 정리해 보려고 합니다.
1. 소형 주택 구입 부담 완화 정책
소형 주택의 구입 부담을 낮추기 위해서 종부세, 양도세, 취득세 에서 소형 신축 주택의 주택수 제외를 추진한다고 합니다.
즉, 기존에는 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 되어 세금이 중과 되었는데. 앞으로는 주택수에서 제외를 하여 다주택자에게 적용되는 중과세 부담을 없애겠다는 것입니다.
여기서 소형 신축 주택으로서 조건을 살펴보면,
- 24.1월 ~ 25.12월 준공
- 전용 60m2 이하
- 수도권 6억, 지방 3억원 이하
- 25.12월까지 최초 구입 시
각 단계 별 세금에서 어떻게 제외가 되는 지를 살펴보겠습니다.
1) 취득세
- 기존 : 2020년 8월 12일 이후에 취득한 입주권, 분양권, 오피스텔(주택분 재산세 부과대상에 한정함)은 주택 수에 포함.
- 변경 : 취득한 주거용 오피스텔 중에서 신축 오피스텔의 경우 주택 수에서 제외.
- 기간 : 3년 동안(24.1~26.12) 주택 수에서 제외하고 추후 연장 검토
2) 재산세, 종부세
- 기존 : 입주권, 분양권은 제외. 주거용 오피스텔은 포함. (업무용 오피스텔의 경우 실제 주거용으로 사용시 주택수에 포함됨)
- 변경 : 주거용 오피스텔 중에서 신축 오피스텔의 경우는 주택 수에서 제외
- 기간 : 영구적 적용
3) 양도세
- 기존 : 입주권, 분양권, 오피스텔 (주택분 재산세 부과대상이 아니더라도, 사실상 주거용으로 사용시 포함.)
- 변경 : 보유 오피스텔 중에서 상기 조건에 해당하는 신축 오피스텔의 경우 주택 수에서 제외
- 기간 : 영구적 적용
3) 청약 시
- 기존 : 입주권, 분양권은 포함됨. 오피스텔의 경우 주거용이라도 제외됨.
- 변경 : 기존과 동일.
2. 오피스텔 취득세 면제 또는 감면 조건 + 기타 세제 헤택
주택임대사업자의 경우 신축한 오피스텔을 최초 분양한 경우에 각종 세금에 대해서 감면을 해준다고 합니다. 주택임대사업자 사이트인 렌트홈 내용을 참고로 정리해 보았습니다.
1) 취득세 감면
- 전용면적 60 이하 : 세액 200만원 미만 면제. 초과하는 경우 85% 경감.
- 전용면적 60 초과 85 이하 : 50% 경감. 단, 임대주택 20호 이상 등록 할 경우에 한함.
- 세제 지원 요건
- 신축 오피스텔을 최초 분양한 경우 (준공 후 등기부 상에 최초로 소유권을 등록한 경우를 말함.)
- 취득 가액 수도권 6억 이하. 비수도권 3억 이하
- 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 해야함.
- 24.12.31일 까지 취득세 감면 신청 할 경우에 혜택 제공.
2) 재산세 감면
- 전용면적 40 이하 : 세액 50만원 이하 면제, 50만원 초과시 85% 경감
- 전용면적 60 이하 : 75% 경감
- 전용면적 85 이하 : 50% 경감
- 세제 지원 요건
- 오피스텔 2세대 이상 : 수도권 4억 이하, 비수도권 2억 이하
- 24년 재산세 부과 분까지 감면
3) 종부세 합산 배제
- 공시가격 수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하.
- 단, 18.9.14일 이후 조정지역 내 신규 취득한 경우 양도세 중과
4) 임대소득세
- 감면
- 1호 임대시 75%, 2호 이상 임대시 50%
- 기준시가 6억이하, 국민주택규모 이하
- 25.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감
- 분리과세
- 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율.기본공제 차등 혜택 적용
- 필요경비율 : 등록 60%, 비등록 50%
- 기본공제 : 등록 400만원, 비등록 200만원
5) 양도소득세
- 양도소득세율 중과배제
- 기준시가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하
- 단, 18.9.14일 이후 조정지역 내 신규 취득한 경우 양도세 중과
- 거주 주택 비과세 (1회 적용)
- 거주 주택 : 주택 보유기가 중 거주 기간이 2년 이상
- 임대 주택 : 거주 주택 외 모든 주택을 임대. 기준시가 수도권 6억이하. 비수도권 3억 이하.
3. 결론
최근 미분양 아파트가 증가하고 있어서 이에 대한 대책으로 1.10 부동산 대책이 나왔다고 전문가들은 얘기를 하고 있습니다. 이와 마찬가지로 오피스텔을 포함한 신축 소형 주택에 대한 혜택 들도 마찬가지 맥락에서 볼 수 있을 것 같습니다.
즉, 일반 구매자들에게는 보유나 양도할 경우에 주택 수에서 제외 시켜주므로 해서 세제 부담을 간접적으로 낮춰 구매를 촉진 하려는 의도 인 것으로 보입니다.
또한 임대 사업자들에 대한 혜택 기간을 연장 하므로 해서 청년 주거에 대한 공급을 늘리고자 하는 정부의 바램도 보여지는 것 같습니다.
다만, 주택임대사업자로 등록을 하게 되면, 해당 주택을 10년간은 매도를 할 수가 없기 때문에, 투자 목적 보다는 수익형으로 접근을 하는 것이 바람직 할 것 같습니다.
최근 들어 동탄2 신도시의 경우, 지식산업센터나 상가점포의 경우 공실이 증가하고 있고 임대료 또한 공급에 비해서 수요가 적어 하락 하고 있는 추세인데, 오피스텔의 경우 이와 달리 꾸준히 수요가 있기 때문에, 좋은 위치의 오피스텔을 취득해서 임대 사업을 운영한다면 괜찮은 투자가 될 수 있을 것입니다. 심지어 7%대 수익율을 보여지는 오피스텔도 있어서 충분히 투자가치는 있어 보입니다.
4. 동탄2신도시 신축 오피스텔 추천
- 금강펜테리움더시글로 오피스텔 : 46m2 / 2.9억 ~ 3.6억 / 24.10월 준공 예정
- 힐스테이트멀티플라이어 오피스텔 : 64m2, 84m2 / 5억 ~ 8억 / 24.6월 준공 예정
- 헤리움센트럴 3차 오피스텔 : 59m2, 64m2, 72m2 / 5.8억 ~ 8.1억 / 24.1월 준공 예정
- 문의 : 동탄역대방공인중개사사무소 031-372-4959
