임대차 계약 전에 확인해야 하는 3가지

전세, 월세 계약을 흔히 임대차 계약이라고 합니다. 임대차 계약의 경우 임대인에 대한 여러가지를 사전에 확인 해야 하는 것이 중요합니다.

왜냐하면, 매매 계약의 경우 매도자(소유자)에 의해서 해당 부동산에 설정된 모든 권리가 말소 되기 때문에 매수자 입장에서는 잔금 이후 기존 소유권을 이전 등기만 제로 하고 나면 모든 것이 리셋이 된다고 보면 됩니다.

하지만 임대차 계약의 경우, 임대인(소유자)에 의해서 설정된 권리가 그대로 유지되기 때문에 그 설정된 권리에 대한 정보를 확인하여야 합니다.

즉, 임대차 기간 동안 위험할 것 같은 경우에는 해당 권리를 말소하는 조건으로 하거나 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

따라서 임대차 계약 전에 해당 부동산에 설정된 권리를 파악하는 것이 중요합니다. 또한 해당 임대인이 해당 부동산의 소유자가 많는지 확인하는 것도 중요합니다.

마지막으로 임대인이 등기부 등을 통해서 확인 되지 않는 위험요소가 없는지 확인해야 하는데 그 중에서 국세/지방세를 체납하지 않는지, 또는 그런 이력이 없는지를 확인해서 계약을 할지 말지를 판단해야 할 것입니다.

1. 임대인 계약자가 소유자 본인 확인하기

게약을 할때에는 임대인의 신분증을 통해서 소유주가 맞는지 확인하게 됩니다. 그런데 만약 신분증이 위조라면 아무리 등기부와 비교를 해도 해당 부동산의 소유주로 확인이 됩니다.

따라서, 신분증이 위조가 아닌지를 우선 확인해야 합니다. 신분증 종류에 따라서 확인하는 방법은 2가지 입니다.

ARS 방식 : 전화 1382번으로 전화. 음성메세지 따라서 주민번호13자리 / 발급일자 8자리를 입력하여 확인함.
인터넷 방식
- 정부24 사이트(www.gov.kr) 접속하여 공동인증서로 로그인 함.
- ‘서비스 / 사실-진위확인’ 메뉴에서 ‘주민등록증 진위확인/잠금해제’ 서비스를 선택함
- ‘성명’, ‘주민번호’, ‘발급일자’를 입력함.
- 해당 주민등록증에 대한 진위 여부 안내 메세지를 확인하면 됨.
- 정상인 경우, ‘입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다.’ 라고 메세지가 뜸.

부동산의 소유자 정보를 보여주는 것은 ‘등기사항전부증명서(이하 등기부)‘ 흔히 말하는 ‘등기부등본’ 입니다.

등기부는 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구분되어 있습니다. 이 중에서 소유권 이전 관련 내용이 포함된 부분이 바로 ‘갑구’입니다.

이 부분에는 최초 소유자부터 현재 소유자 까지를 보여주고, 언제 소유권이 이전 받았는지 그리고 그 소유권 관련해서 압류, 가압류 등과 같은 설정 여부도 보여줍니다.

그리고, ‘을’구에는 흔히 말하는 근저당 설정 같은 권리들에 대한 내용이 있습니다. 이를 통해서 소유권 외 권리가 있는지 여부를 확인 할수 있습니다.

따라서, 소유권자가 임대인 본인이 맞는지 여부는 소유권 정보에 있는 주민등록번호와 신분증에 있는 주민등록번호를 비교하여 본인여부를 확인하여야 합니다.

임대차 계약을 하기 전에 임대인의 국세/지방세 완납증명서를 지참하게 하며, 계약 전에 확인을 하고, 특약을 통해서 추후라도 체납사실이 확인 될 경우, 계약을 해지 할 수 있도록 하여야 합니다.

임대차 계약은 사법 영역으로 계약 내용을 강제적으로 정할 수가 없습니다. 따라서 양 당사자가 협의를 통해서 언제던 변경할 수도 있기 때문에 임차인 입장에서 꼼꼼하게 따져 보셔야 합니다.

요즘은 ‘네이버’앱 메뉴 중에서 전자문서 서비스를 통해서도 간편인증만으로 확인이 가능하게 되었습니다. 반드시 계약전 확인 하시기를 바랍니다.

마지막으로 임대차 계약을 할 때 공인중개사가 임차인의 입장에서 대변하고 챙겨주기를 바란다면, 예를 들어 아파트 전세 계약을 하는 경우 해당 아파트 단지 부동산이 아닌 타 단지 부동산을 통해서 계약을 하시기를 바랍니다.

임대인으로 부터 아파트 전세 광고 의뢰를 받은 부동산을 물건 부동산 이라고 하며, 아파트 전세 물건을 찾아달라는 임차인의 의뢰를 받은 부동산을 손님 부동산이라고 합니다.

따라서 가능하면 물건 부동산 보다는 타 부동산에 의뢰를 해서 손님 부동산을 통해서 계약을 진행하게 되면 좀 더 임차인 측면에서 챙겨 주기 때문입니다.