전세 월세 전환율 알아보기

우리나라에만 존재하는 부동산 제도 중 하나가 전세제도입니다.

이 제도 때문에 우리나라 부동산 시장이 크게 왜곡되어 예측이 어렵고 투자/투기의 원인이 된다는 전문가들의 의견도 있습니다.

다른 나라에는 없는 갭 투자의 개념을 가능하게 하기 때문입니다.

최근 금리 상승으로 월세가 전세대출 이자보다 낮아 월세로 전환된 전세가 많은 상황이므로 전세를 월세로 전환하는 방안을 간단히 살펴보고, 그 전에 먼저 법정 전환율과 시장 전환율을 살펴보도록 하겠습니다.

전환율 : 법정 vs. 시장

법정 전환율

• 기존 전세계약을 월세계약으로 전환할 때 적용됩니다.
• 우리나라 기준금리 +2%. 현재 법정환산금리는 5.5%로 지난 3월 13일 발표된 한국은행 기준금리 3.5%에 2%가 가산된 수준입니다.
• 이 범위 내에서 월 임대 계약으로 전환해야 합니다.
• 전세에서 월세로의 전환이 법정 전환율을 초과하는 비율로 발생하였다고 하더라도,
• 임차인은 월세를 더 낼 필요가 없습니다.
• 또한 전환을 위해서는 임대인과 임차인 모두 동의하여야 합니다.
  

시장 전환율

• 시장의 전·월세 거래현황을 기초로 하는 시세의 한 유형이다. 전세 대비 월세의 비율. 한국부동산원이 월별로 집계한 것.
• 지역별, 주택유형별(종합, 아파트, 연립다세대, 단독주택)
• 시장 전환율이 낮다는 것은 전세를 월세로 전환할 때 다른 지역에 비해 월세가 낮기 때문에 월세 계약을 하는 것이 유리하다는 것을 의미합니다.

전환 예시

임대인과 임차인의 상호 합의에 의해 기존 임대차계약을 변경할 때 적용되는 전환율의 경우 위에서 정한 한국은행 기준금리 +2%를 적용합니다.

예를 들어 2억 원의 전세를 보증금 1억 원의 월세로 전환할 때에는 (2억 원 – 1억 원)*5.5%/12 =45만 원(1,000원 이하 절사)으로 계산됩니다.

시장전환율은 실제 시장에서의 전·월세 비율을 집계한 것으로서, A지역의 B아파트 단지 내 동일 평형의 전세금액과 월세를 비교하여 산출한 비율입니다.

전세 금액이 2억 원이며, 월세의 경우 1억/50만 원인 경우 전환율 =50만 원*12개월/(2억 – 1억 원) =6%입니다.

인근 C지역의 시장전환율이 5%인 경우 월세는 (2억 – 1억)*5%/12 = 41만 6천 원이며, C지역 아파트의 월세는 A지역보다 낮기 때문에 시장전환율을 통해 비교적 저렴하다고 판단하는 근거가 될것입니다.

결론

정리하자면 법정 전환율은 임대인과 임차인이 기존 임대차 계약을 월세로 전환하기로 합의했을 때 적용되는 전환율이고, 시장 전환율은 기존 전세가와 월세의 비율을 합산한 전환율입니다.

무엇보다 시장 금리에 비해 전환율이 낮다면 전세보다는 월세를 선택하는 것이 더 유리할 수 있습니다.