전월세 계약갱신 5% 인상 : 주택임대사업자 유무에 따라 다른 이유

전세와 월세 계약을 합쳐서 임대차 계약이라고 부릅니다. 그리고 임대차 계약을 하는 대상이 주택일 경우에는 주택임대차법을, 상가일 경우에는 상가임대차법을 적용합니다.

그럼 주택임대차법을 적용하는 주택을 임대차 하는 경우, 계약기간이 종료되기 6월에서 2개월 이내에 임차인은 계약갱신을 청구할 수가 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없으며 이를 수용해야 합니다. 다만 이때 임대료를 5% 이내로 인상할 수가 있습니다.

이때, 임대인이 주택임대사업자인 경우와 주택임대사업자가 아닌 경우에 따라서 인상되는 보증금과 월차임에 차이가 발생합니다. 어떻게 차이가 나는지를 사례를 들어서 각각 계산을 해서 비교해 보도록 하겠습니다.

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1. 비교 전 사례 설명

우선 비교 및 계산을 하기 전에 사례를 들어보고 그에 대해서 설명을 할까 합니다.

대상 건물 : 아파트
보증금 및 월세 : 보증금 1억 / 월차임 500만원
계약 상황 : 2년 만기 후 계약 갱신 5% 인상 예정. (3가지 경우로 나누어서 계산 예정)
- 보증금 5% 인상 하는 경우
- 월차임 5% 인상하는 경우
- 보증금 2천만원 인상하고 월차임도 인상하는 경우

2. 주택임대사업자 유무에 따른 보증금 계산 사례 비교

주택임대사업자 일떄와 아닐때를 표로 나누어서 쉽게 비교 할 수 있도록 구성하여 설명하겠습니다. 일단 먼저 표 내용을 살펴보겠습니다.

구분	주택임대사업자 X	주택임대사업자 O
환산보증금	1억 + 500 x 100만원 = 6억	1억 + 500만x12월÷5.5%=11억9,090만
5% 인상된 환산보증금	6억 x 5% = 3,000만원	11억9,090만원 x 5% = 5,954만원
5% 인상된 월차임	3000만원 ÷ 100 = 30만원	5,954만원 x 5.5% ÷ 12 = 27만원
보증금만 인상	1억 3,000만원 / 500만원	1억 5,954만원 / 500만원
월차임만 인상	1억 / 530 만원	1억 / 527 만원
보증금.월차임 동시인상	보증금 : 1억 + 2,000만원	보증금 : 1억 + 2,000만원
	월차임 : 1000만원 ÷ 100 = 10만원	월차임 : 3,954만 x 5.5%÷12=18만원
	최종 : 1억2,000만원 / 510만원	최종 : 1억2,000만원 / 518만원

주택임대차 사업자가 아닌 경우에는 월차임에 100을 곱하거나 나누어서 계산을 합니다. 아주 심플 합니다. 하지만, 주택임대차사업자일 경우에는 전환율을 적용하는데, 쉽게 생각하면 보증금에 이자를 곱하고 그것을 12개월로 나눈것이 월차임이라고 보는 것입니다.

여기서 적용하는 이자는 주택임대차법에 정의한 기준금리 2% + 한국은행기준금리 (현재 3.5%)로 계산을 하는데, 이렇게 하면 5.5%가 나옵니다. 따라서 위 표에서 5.5%를 적용하여 계산을 한 것입니다.

하지만, 이렇게 복잡하게 계산을 일반적으로 하기에는 너무 힘들기 때문에 시중에 공유되는 이자 계산기 처럼 주택임대차사업자를 위한 임대료 계산기를 “렌트홈” 이라는 주택임대사업자를 위한 사이트에서 제공하고 있습니다. 아래 링크 들어가시면 기존 보증금과 월차임을 입력하고, 인상하고자 하는 인상률을 입력한 후, 인상되기를 원하는 임대료의 보증금 또는 월차임을 입력하면 나머지 보증금 또는 월차임이 자동 계산되도록 되어 있습니다. (홈렌트 임대료 계산하기 클릭)

위 표의 내용을 가지고 테스트 해 보시면 거의 맞게 계산이 되는 것을 확인 하실겁니다.

3. 결론

일반적인 전세, 월세 계약에 대해서는 주택임대사업자 X 경우로 계산을 해보면 대략 얼마정도의 보증금과 월차임이 되는지를 알수가 있습니다. 하지만 일반적인 계약의 경우 임차인과 임대인의 사정에 따라서 서로 조정을 하게 됩니다. 하지만 서로 조정을 하더라도 기준이 되는 금액이 있으면 서로 협의하기가 좋을 것입니다.

먼저 일반 임대료 계산 방식을 사용해서 인상율에 따른 보증금과 월차임을 가지고 협상을 해서 임대인과 임차인 모두가 원하는 금액으로 계약 갱신을 할 수 있으시기를 바랍니다.

부동마 였습니다. 감사합니다.