1가구 1주택 비과세 조건과 주의사항

내가 일시적 1가구 2주택일 때 일정 조건을 만족하는 기존 주택을 3년 이내에 매도를 하면 양도세 비과세를 받을 수 있다는 사실은 누구나 아는 사실입니다.

즉, 양도세 비과세를 받으려면 보유 기간과 거주 기간 조건을 만족을 해야 합니다.

일반적으로 기존 주택을 취득할 시점에 해당 지역이 규제 지역인지, 아닌지에 따라서 그 기간이 달리 적용이 됩니다.

취득시 규제 지역일 경우에는 보유 기간 2년과 함께 거주 기간 2년 이상이라는 조건이 추가 됩니다.

그런데, 그 2년 이라는 기간을 어느 시점을 기준으로 하는 것 인지가 헷갈릴 때가 있습니다.

오늘은 보유 기간을 계산하는 시점에 대해서 간단 명료하게 정리를 하겠습니다.

1. 1세대 1주택 비과세 : 보유 기간 재 기산 제도 폐지 시점

결론부터 말씀 드리면, 2022년 5월 10일자로 보유 기간 재 기산 제도가 폐지 되었습니다.

재 기산 제도라는 것은 다주택자가 매도하는 주택을 제외하고 다른 주택을 모두 매도 한 후 1주택자가 된 시점을 기준으로 보유 기간과 거주 기간을 재 산정하는 제도입니다.

하지만, 22년 5월 이후로 해당 제도가 폐지 되므로 해서, 최초 해당 주택을 취득한 시점을 기준으로 보유 기간과 거주 기간을 산정하게 된다는 의미 입니다.

구분	제도 시행 기간 (과거)	현재 (2022년 5월 10일 이후 양도분)
보유·거주 기간 계산	최종 1주택이 된 날부터 새로 2년 계산	당해 주택을 실제 취득한 날부터 계산
적용 대상	다주택자	모든 1주택자 (일시적 2주택 포함)

예를들어, 2018년도에 규제 지역 25평 아파트를 최초 분양 받아서 거주하고 있는 1주택 소유자가, 2020년에 1채의 아파트를 세안고 매수하여 2주택자가 되었다가, 2025년 6월에 2020년에 매수한 아파트를 매도 하고, 1주택자 되었습니다.

이후 2026년 2월에 비 규제 지역 32평 아파트를 전세를 안고 매수한 후, 향후 27년 6월에 세입자가 퇴거하면 해당 주택에 입주할 계획입니다.

이때, 2018년도에 매수한 아파트를 양도세 비과세로 매도하려면, 언제 매도를 해야 할까요?

첫번째, 이전 같았으면, 1주택자가 된 2025년 5월부터 2년 보유를 해야 했지만, 지금은 그 제도가 폐지 되었기 때문에 이미 2년 보유, 2년 거주 조건을 만족하였으므로 언제 매도를 해도 양도세 비과세가 가능합니다.

두번째, 현재는 2주택자 입니다. 이는 일시적 1가구 2주택자로서 비과세를 받아야 하기 때문에, C아파트를 취득한 후 3년 이내에 A아파트를 매도 하여야 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

즉, 2029년 2월까지는 A아파트를 매도 해야 한다는 것입니다.

정리하면, C아파트를 취득한 2026년 2월 부터 2029년 2월까지 A 아파트를 매도 하여야만 양도세 비과세가 가능하다는 것입니다.

보유 기간 재 기산 제도가 폐지 되었기 때문에 최초 취득한 시점부터 보유 및 거주 기간을 산정하면 되기 때문에 복잡하게 고민할 필요는 없어진 샘입니다.

다만, 일시적 1가구 2주택이 된 시점 부터 3년 이내에는 매도를 해야하는 부분에 대해서 잘 생각하셔 매도 시점을 잡아야 할 것입니다.

이 또한 도 2026년 2월 기준이기 때문에 추후 변경이 있으면 업데이트 하도록 하겠습니다. 감사합니다.