상생임대주택 특별 세제 혜택

조정 지역에 해당하는 아파트를 매도하신 분들의 경우 실거주 의무 기간을 만족해야 1가구 1주택 양도세 면제를 받을 수가 있습니다.

하지만 임대인의 경우 실거주를 하지 않고도 1가구 1주택 양도세 면제를 받을 수가 있는데, 상생임대주택이 되면 실거주 의무가 면제되기 때문입니다.

상생임대주택의 기본 요건과 상생임대주택의 혜택, 그리고 상생임대주택과 관련 궁금한 사항에 대해서 기획재정부 질의 응답 내용을 정리, 도움을 드리고자 합니다.

마지막으로, 상생임대주택 관련 혜택이 24.12.31에서 26.12.31로 2년 연장이 되어, 이를 반영하여 정리하였습니다.

1. 상생임대주택 요건

상생임대주택에 대한 내용은 상생임대주택에 대한 특례 조항을 통해서 실거주 2년을 충족하지 못했어도 비과세를 적용 한다는 것입니다.

따라서 상생 임대차 계약을 하게 되면 상생임대주택의 요건을 만족하여 양도시 비과세 특례를 적용 받게 됩니다.

이렇게 되기 위해서는 2가지 요건이 필요한데, 직전임대차계약에 대한 것과 상생임대차계약에 대한 것입니다.

1) 직전임대차계약 요건

임대인이 주택을 취득 한 이후 체결한 임대차 계약을 말함.
즉, 신규 분양 주택을 입주 및 소유권 취득 전에 임대차 계약을 체결하고, 임차인 보증금으로 입주 잔금을 납부, 소유권 취득을 한 경우는 직전임대차계약으로 인정하지 않음.
소유권 취득 이후 체결한 임대차 계약부터 직전임대차계약으로 인정함.
임대 기간은 1년 6개월 이상 임차인이 실제 거주해야 인정됨.

2) 상생임대차계약 요건

직전임대차계약이 존재하면서, 임대 보증금 인상률이 5% 이내여야 함.
계약서 작성일 및 계약금 지급일 : 21.12.20 ~ 26.12.31 사이에 발생해야 함.
임대 보증금이 직전계약과 동일 또는 낮은 경우도 요건을 충족함.
상생임대차계약 체결 후 2년 이상 임대 요건을 유지함.

2. 상생임대주택 혜택

상생임대주택이 되면 실거주 의무 조건을 면제 해준다고 하였습니다.

이를 통해서 받을 수 있는 혜택을 살펴보면,

1) 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택

조정지역 주택 2년 이상 실거주 한 것으로 간주함.

2) 장기보유공제 중 보유기간에 따른 장기공제 적용

거주에 따른 장기공제는 불가능 하지만, 최소한의 거주 요건을 만족한다고 인정해, 보유 기간에 따른 4% 장기공제는 받을 수 있음.

장기보유특별공제의 경우 거주를 하지 않으면 2%의 공제율을 적용받지만, 상생임대주택의 경우 거주에 따른 공제율도 적용을 받기 때문에 4% 공제율을 적용 받게 됨.
적용예시
적용 계산

3. 상생임대주택 관련 질의 응답

기획재정부에서 공유한 질의 응답 내용 중에서 필요한 내용만 발췌하여 요약 정리 하였습니다.

Q1 ) 다주택자가 A, B, C 주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해줬다. 그렇다면 A, B, C 주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나? >>> A) 아니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있다.

Q2) 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데. >>> A) 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다.

Q3) 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나. >>> A) 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다.

Q4) 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가. >> A) 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.

그리고, 상생임대차계약의 임차인이 1년 만에 직장 등 사유로 계약이 종료되는 경우, 이어서 계약하는 임대차계약의 요건이 상생임대차계약의 요건과 동일하거나 낮으면 상생임대요건을 충족한것으로 본다.

Q5) 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나. >> A) 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2026년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.

Q6) 상생임대주택임을 증명하는 서류는 무엇일까? >> A) 직전임대차계약서와 상생임대차계약서 각각 1부가 필요합니다. 다만, 묵시적 갱신을 통해서 기존 임차인이 2년 더 거주를 하게 되었더라도 상생임대주택 요건이 충족되어 혜택을 적용 받을 수 있다.