임대차 계약 만료 후 재계약 시 갱신 요구 법적 해석

2020년 12월 10일 이후 아파트 전세 또는 월세 계약을 체결한 임차인은 2년을 거주한 후에 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 계약 갱신 요구권 이라고 합니다.

이때 임대인과 임차인은 임차료를 5% 이내 조정할 수 있다고 되어 있습니다.

그런데, 이렇게 4년을 거주하고 임대차 계약이 만료되는 시점에, 임대인과 임차인이 시세에 맞게 임대차 계약을 다시 작성을 하였다면, 임차인은 계약 갱신 요구권을 다시 사용해서 2+2년을 거주할 수가 있을까요?

여기에는 할 수 있다 와 할 수 없다는 2가지 의견이 인터넷에서 돌아다니고 있습니다.

그래서 오늘은 어느 게 정답 인지를 정리해 보겠습니다.

1. 임대차 계약 만료 후 재계약 시 갱신 요구 : 불가능

2023년 1월 19일에 아래와 같은 내용으로 대한법률구조공단에 질의를 하였습니다.

이에 대해 대한법률구조공단은 아래와 같이 답변을 하였습니다.

(답변)
계약 갱신 요구권 사용 후 재계약하는 경우에 재계약은 기존 계약의 연장으로 보아서 재계약을 하셨다 하더라도 갱신 요구권을 재차 행사하기는 어려울 것으로 보입니다.

이에 대해서, 누군가 유관부서에 질의를 하였고, 아래와 같이 답변을 받았다고 댓글을 달았습니다.

국민신문고에 동일한 의미의 질문에 대해서 각각 한국부동산원과 법무부에서 아래와 같이 답변을 주었습니다.

먼저 한국부동산원 답변을 살펴보겠습니다.

계약 갱신 요구권 사용 후 재계약 하는 경우에 종전 임대차 계약과 동일성이 인정되어 단순히 기간이 연장된 계약으로 볼 수 있다면, 다시 계약 갱신 요구를 사용하는 것은 불가능함.
다만 재계약을 체결한 것이 종전 계약과의 동일성이 인정되지 않고 즉, 종전 임대차 계약이 완전히 종료되고 새로운 임대차 계약을 체결한 것으로 인정된다면 임차인은 다시 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
판례도 임대차 조건의 실질적 변경이 있는 경우 이를 새로운 계약으로 보고 있습니다.
(서울중앙지방법원 2023. 6. 12. 선고 2022가단5357636 판결) > 페이지 가기 ([출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr))

다음은 법무부 답변입니다.

임차인이 계약 갱신 요구권을 사용한 이후에 임차인과 임대인이 종전 임대차 기간이 만료될 무렵에 신규 임대차 계약의 형식을 취한 경우에도
그것이 임차인의 계약 갱신 요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 재계약으로 볼 것은 아니기 때문에 다시 계약 갱신 요구권을 행사할 수는 없다.