6년 단기임대주택 부활

By부동마 2025년 04월 09일2025년 04월 09일

최근 정부의 부동산 정책 변화로 ‘6년 단기임대주택 제도’가 다시 주목받고 있습니다.

한때 폐지되었던 이 제도가 2025년 6월 4일부터 부활하면서, 임대사업자와 임차인 모두에게 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있습니다.

이번 글에서는 6년 단기임대주택의 정의와 장단점, 그리고 사업자로 등록했을 때 받을 수 있는 혜택들을 간단히 정리해 보겠습니다.

1. 6년 단기임대주택 정의

6년 단기임대주택은 일정 기준을 충족하는 주택을 등록한 임대사업자가 최소 6년 동안 임대하는 제도입니다.

목적 : 주거안정을 도모하고, 세제 혜택 등을 통해 민간 임대 시장을 활성화하기 위한 목적에서 운영됨
주택 요건 : 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 일정 금액 이하(예: 수도권 9억 원 이하)의 주택
임대 요건 : 임대료는 매년 일정 비율 이상 인상할 수 없고, 임대 기간 동안은 의무적으로 거주 안정성을 보장해야함.

2. 6년 단기임대주택 장단점

1) 장점

세제 혜택 : 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 감면 또는 면제 혜택
공실 리스크 완화 : 장기간 임대가 보장되기 때문에 안정적인 수익 확보 가능
정부의 지원 정책 수혜 가능 : 임대주택 공급 확대 정책에 따라 다양한 금융, 행정 지원 가능

2) 단점

임대료 인상 제한 : 자유로운 임대료 조정이 어려워 수익률이 낮을 수 있음
의무 임대 기간 준수 필요 : 6년간 임대 유지해야 하며, 중도 매도 시 불이익 발생
관리 부담 : 장기간 임차인 관리, 유지보수 등 수고가 따름

3) 단기임대주택사업자 혜택

6년 단기임대주택을 등록하면 다음과 같은 세제 및 행정적 혜택을 받을 수 있습니다.

재산세 감면 : 임대 등록 후 일정 요건 충족 시, 재산세 최대 50% 감면
종합부동산세 합산 배제 : 임대주택으로 등록된 경우 일정 기준 내에서는 종부세에서 제외
양도소득세 혜택 : 6년 이상 임대 후 매도 시, 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용
취득세 감면(일부 지역 한정) : 등록 시 일정 비율 취득세 감면 가능
임대차 분쟁 조정 시 유리 : 정부 관리 하에 등록된 사업자로서 분쟁 해결이 상대적으로 원활

3. 6년 단기임대주택사업자 불이익

기존에는 임대사업자가 등록 요건을 더 이상 충족하지 않거나 의무기간이 끝나면 지자체가 직권으로 자동말소해주는 절차가 있었습니다.

하지만 단기임대의 경우, 자동말소가 되지 않고 사업자가 직접 자진말소 신청을 해야 합니다.

문제는, 자진말소 시 조건을 제대로 못 맞추면 불이익이 발생할 수 있다는 점입니다.

구분	불이익
양도 시	중과세율 적용 가능, 감면 혜택 소멸
보유 시	종부세 합산 과세 대상 전환
자진말소	요건 미충족 시 세금 추징
행정상	과태료, 관리 의무 지속

4. 자진말소와 자동말소의 차이

자진말소는 임대사업자가 직접 신청을 해야하지만, 자동말소는 요건을 못 지켰을 때 지자체가 알아서 처리를 하게 됩니다.

구분	자동말소	자동말소(직권말소)
주체	임대사업자가 직접 신청	지자체(시장·군수·구청장)가 자동 처리
시점	본인이 원할 때 신청 (조건 충족 시 가능)	요건을 더 이상 충족하지 않을 경우 자동 처리
조건	임대의무기간(6년) 완료 후 또는 일정 사유 발생 시	등록 요건 상실, 임대기간 종료, 미임대 등
절차	관련 서류 제출 → 지자체 승인 후 말소	별도 신청 없이 관할 지자체가 말소 통지
세제혜택 유지	의무기간 충족 + 적법한 자진말소 시 혜택 유지	일반적으로 세제 혜택 유지 (단, 규정 변경 가능성 있음)
주의사항	임대기간 미충족 시 세금 추징 가능	일부 유형은 자동말소 후에도 세금 불이익 없음

따라서 금번 6년 단기임대주택사업자의 경우 자동말소가 안되기 때문에 임대기간이 종료 되더라도 자동으로 등록이 해제 되지 않습니다.

사업자가 직접 해당 부분에 대해서 챙기셔야 하고, 직접 말소 신청을 안 함으로 인하여 생긴 불이익에 대해서도 사전에 고려 하셔야 할 것입니다.