부동산 권리보험의 중요성과 이점

우리가 아파트 전세 계약을 할 때 전세보증금반환보증 보험에 가입을 합니다. 만일에 임대인에게 문제가 생겨서 보증금을 반환 받지 못하게 될 때를 대비해서 입니다.

그렇다면, 아파트를 매매 계약을 하는 경우에, 매도인에 대한 문제가 생겨서 소유권 이전에 문제가 생기게 되면 이것은 전세보증금 보다 더 큰 금액이므로 더욱더 뭔가 보호 장치가 필요하다는 생각이 듭니다.

그렇다면, 아파트를 매매 계약을 하는 경우에, 매도인에 대한 문제가 생겨서 소유권 이전에 문제가 생기게 되면 이렇때 어떻게 해결을 해야할까요? 또는 어떻게 보호할수 있는 장치는 없을까요?

그래서 탄생한 것이 바로 부동산 권원보험 또는 부동산 권리보험 이라는 것입니다.

1.부동산 권리보험 필요한 이유

우리나라는 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본에 대해서 공신력 즉 나라에서 그 내용에 대해서 보증을 해주지 않습니다. 즉, 등기부의 기재된 내용이 잘못 되더라도 그것은 나라 잘못이 아니라는 것입니다.

공신력이 있는 나라 중 독일을 예를 들면, 독일의 민법 조항에 ‘무권리자인줄 모르고 그로부터 부동산 권리를 취득한 사람을 보호한다‘는 내용이 있습니다. 즉, 등기부내용만 믿고 거래를 했는데 알고 보니 매도자가 무권리자이면 나라가 그 손해를 배상해준다는 것입니다.

따라서 등기부에 기재된 내용을 믿고 거래를 하면 되는 것인데 반해, 우리나라는 등기부의 내용이 거짓으로 되어 있더라도 그 피해는 매수자 개인이 고스란히 지게 되고, 민법상 고소 등의 법적 조치를 통해서 만 구제가 가능한 것입니다.

그렇다면 어떻게 하면 이를 미연에 막을 수 있을까요? 3 가지 방법이 있습니다.

첫 번째는 등기부를 출력할 떄 말소 사항 까지 모두 출력을 한 뒤, 말소된 근저당이나 채권이 실제로 말소된 것이 맞는지 확인하는 것입니다.
두 번쨰 가능하면 10년 내외로 주인이 계속 거주한 주택을 매입을 하는 것입니다. 왜냐하면 10년 동안 등기를 하고 거주하면 취득시효를 완성하게 되어 자동 소유자가 되기 떄문 입니다.
세 번째, 매번 이렇게 하기 어려울 때 보다 쉽게 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 매매 계약 시 등기부의 사기/위조 등의 문제를 보험을 통해서 그 위험을 줄이거나 없애주는 부동산 권리보험에 가입 하는 것입니다.

그럼. 구체적으로 부동산권리보험의 보장 내용과 가입시기, 가입 비용 등에 대해서 알아보겠습니다.

본 내용은 하나손해보험의 ‘내집마련 부동산권리보험’ 내용을 참고하여 작성하였음을 알려드립니다.

2.부동산 권리보험 : 기본 보장내용

부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해
매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득함으로 인하여 발생한 손실 또는 손해
무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해매도인의 소유권이 중복등기여서 발생된 손실 또는 손해
매도인의 이중매매로 인하여 피보험자가 잔금을 지급한 이후 목적 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 소유권 이전등기가 말소되어 발생된 손실 또는 손해
피보험자의 잔금 지급일 이후 이전등기 완료 시까지 사이에 가압류, 가처분등기 등이 경료되어 권원에 하자가 발생하여 발생하는 손실 또는 손해
회사와 협약된 등기대행업자의 소유권 이전등기 과정상에 고의 또는 과실로 인해 발생한 손실 또는 손해

3.부동산 권리보험 : 주요 보상하지 않는 손해

계약자, 피보험자, 이들의 대리인의 고의 또는 중과실로 발생한 손실 및 손해
보험개시일자 이후에 발생한 권리제한
건물 및 토지의 용도와 관련된 법률 또는 행정당국에 의한 제한, 규제 또는 금지와 관련된 손실 또는 손해
보험개시일 이후에 발생한 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 의한 임차인의 보증금에 대한 권리
공적기록에 대한 조사를 통하여 밝혀진 내용으로서 보험가입증서(보험 증권)상에 보상의 예외로 명시한 항목

4.부동산 권리보험 : 가입 절차

가입은 매매 계약서 작성 후 부터 잔금 납입일 약 7일 이전까지 가입합니다.
등기 수수료 및 보험료는 보험사와 제휴된 법무사를 통해서 납부를 하고
등기 수수료 및 보험료가 납부되면 보험증권이 발급됩니다.
등기 관련 업무는 해당 법무사가 대행하여 최종 소유권 이전 등기를 완료하고 부동산등기권리증을 수령하게 됩니다.

5.부동산 권리보험 종류

하나손해보험 내집마련 부동산권리보험 (사이트 가기)
- 특징 : 1) 매매 대금 전액을 보장. 2)소유권 이전 등기 수수료 할인 3) 권리보험, 이전등기, 권리조사, 법무사관실 까지 보장
- 보험료 예상 : 매매 금액 3억원 일경우, 보험료 약15만원, + 등기수수료 30만원(45% 할인)
퍼스트 아메리카보험 : 퍼스트 주거용 권리보험 (사이트 가기)
- 특징 : 해당 보험만의 특징 설명은 없음. 또한 비용에 대한 설명도 없음.
- 보혐료 예상 : 매매 금액 3억원 일경우, 예상 보험료 10만원. (테스트 하러 가기)

6.결론

나라에서 등기부 등본의 공신력, 즉 믿고 거래를 할 수 있도록 법적인 개정에 대해서 법조계에서 논의가 되고 있지만, 이런 저런 핑계로 진행이 되지 않고 있는 상황에서 이 보험은 부동산 매매 거래에 있어서 위험과 불안감을 어느 정도 해결해 줄 수 있는 장치인 것으로 보입니다.
하지만, 근본적으로 등기부 공신력에 대한 깊은 논의와 해결책이 필요해 보입니다.