아파트 월세 보증금 반환 보증보험

아파트 전세 보증금 반환 보증과 마찬가지로 아파트 월세의 경우에도 보증금에 대한 반환을 보증 보험을 통해서 위험을 사전에 막을 수가 있습니다.

따라서 월세 보증금 또한 보증보험을 가입해 놓으면 추후 임대인에게 문제가 생겼을 때 무사히 보증금을 반환 받을 수가 있게 됩니다.

그런데 전세와 달리 월세의 경우, 임대인의 선순위 근저당이 있는 경우가 많습니다. 이는 선순위 근저당이 있어서 전세를 하지 않고 월세를 놓는다고 보아도 될 것입니다.

특히, 대출금리가 낮거나 고정일 경우 해당 대출을 상환 하는 것이 안 하는 것보다 불리하다고 판단이 들면, 임대 입장에서는 그 대출을 계속 유지를 하고 싶기 때문입니다.

그런데, 이 선순위 채권 금액이 높을 경우 보증 보험 자체가 가입이 안되는 경우가 생기기 때문에 계약을 할 때 잘 따져 보아야 하고, 특약에 해당 대출을 일부 상환하고 채권 최고액 수정 등기를 하는 조건을 넣어야 할 것입니다.

그런데, 보증 보험 기관에 따라서 선순위 채권 금액 한도에 대한 기준이 달라서 한번 살펴볼려고 합니다.

1. 주택도시보증공사(HUG)

주택도시보증공사, HUG의 경우에는 2가지 큰 요건을 통과해야만 보증보험 가입이 가능합니다. 첫번째는 선순위 채권 금액이 주택가액의 60% 이하여야 하고 두번째는 선순위 채권금액과 보증금을 합한 금액이 주택가액을 넘지 않아야 합니다.

여기서 주택가액이라는 것이 어떤것인지를 살펴보아야 하는데, HUG에서는 주택가격 x 담보인정비율(90%) = 주택가액 으로 정의하고 있습니다.

그리고 주택가격은 아파트의 경우 KB시세 (onland.kbstar.com)와 한국부동산원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr) 중 선택해서 적용합니다. (상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)

예를들어 설명하면, 아파트 가격이 6억, 선순위 채권금액이 3억, 월세보증금액이 1억이라고 가정하였습니다.

1) 선순위 채권금액 ≤ 주택가액 x 60% : 3억 ≤ (6억 x 90%) x 60% = 3.24억 ==> 1번 조건 만족
2) 선순위 채권금액 + 월세보증금 ≤ 주택가액 (주택가격 x 90%) : (3억 + 1억) 4억 ≤ (6억 x 90%) 5.4억 ==> 2번 조건 만족
보증보험 가입 승인 가능

여기서 주택가액과 주택가격을 혼동하게 되면, 1번 조건을 만족하지 못해 가입이 안될 경우가 생기게 됩니다.

따라서 주택가액이 주택가격의 90%라는 부분을 잘 알고 체크해야 할 것입니다.

서울보증보험, SGI의 경우는 민간 금융 기관이어서 그런지, HUG보다는 좀더 유연한 조건을 적용하는 것 같습니다.

먼저 주택가격을 산정을 할때에서 KB시세와 한국부동산원 부동산테크 시세 이외에 부동산114 시세와 국토부실거래가 도 함께 참고를 하여서 기준 금액을 정한다고 합니다.

따라서 좀더 금액이 높게 책정되는 경우가 많은 것 같습니다. 또한, 주택가액이라는 개념을 사용하지 않고, 주택가격을 기준으로 조건들을 산정하게 됩니다.

즉, 선순위채권금액의 경우 주택가격의 60% 이하이면 되고, 선순위채권 + 보증금 합계가 주택가격의 90% 이하이면 가입이 승인된다고 합니다.

이는 HUG보다 선순위 채권금액 높아도 가입이 되기 때문에 임대인에게 조금은 유리할 것으로 보여집니다.

하지만, 시세를 반영하다 보면 아파트 가격이 하락하는 경우, KB시세나 부동산테크 시세 보다 더 빨리 하락분을 반영이 되어서 주택가격이 낮아질 수도 있을 것 같습니다.

따라서 계약 전에 어느 정도 여유를 두고 채권최고액을 감액할 수 있도록 계약을 하는 것이 중요할 것 같습니다.

보증보험이라는 것은 만일의 위험한 상황을 대비하는 것이기 떄문에 보증보험료가 아깝지 않다고 생각이 들지만, 그 비용 조차도 저렴하게 가입하고자 한다면 기관별로 요율을 잘 따져 보아야 할 것입니다.

아무래도 HUG가 SGI보다는 요율이 낮아서 저렴할 것입니다. 1억 보증금/2년 계약 조건을 예를 들면 약 10여 만원 정도 차이가 난다고 하니, 잘 따져서 상황에 맞게 가입하면 될 것입니다.

그리고 요즘은 모바일로 간편하게 신청이 가능한데, 네이버, 카카오, 토스뱅크앱 등을 이용하면 간편인증으로 한번에 신청부터 결제까지 가능하다고 합니다. 물론 일부 할인율도 적용이 된다고 합니다.

미리 미리 잘 체크해서 안전하게 계약 하시길 바랍니다.