오피스텔 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부 확인

1. 보증보험 요건 및 확인 방법

1) 보증 대상

오피스텔의 경우 대부분 업무시설에 해당이 되며, 그래서 업무용으로 사용을 하게 됩니다. 하지만 주거용으로 전세계약을 하게 되면 오피스텔 또한 주택으로 보고 전세보증금반환보증의 대상이 됩니다. 이렇게 될려면 계약서 또는 확인설명서 상에 주거용이라고 표시가 되어 있어야 합니다.

2) 보증한도

주택가격에 담보인정비율을 곱하여서 산정하는데, 주로 아파트는 KB시세에 담보인정비율 90%를 곱하여서 구합니다. 하지만 오피스텔의 경우 KB시세가 없는경우가 많기 때문에 결국 주택가격을 산정하는것이 우선 되어야 합니다. 그 방법은 아래에 설명을 하고 일단 보증한도가 주택가격의 90% 에서 선순위채권금액을 뺀 금액이기 때문에 전세보증금이 이보다 크게 되면 보증금중 일부는 보험을 통해서 보장받을수 없게 된다는 점을 알아야 합니다.

3) 보증 조건 및 확인 방법

해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것.
전세보증금과 선순위채권금액 합한 금액이 주택가격의 90%(이하 “주택가액”) 이내일 것.
- ex) 주택가격이 1억, 선순위채권금액 5천5백, 전세보증금이 4천만원 이면,
- 선순위채권+전세보증금= 9천5백만원 > 주택가격의 90%인 9천만원 초과 하기 때문에 보증보험 가입이 불가하게 됨.
주택소유권에 대한 침해사항(경매, 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것. 이는 등기부전부사항증명서 갑구에서 확인이 가능
선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것. 이것은 등기부전부사항증명서 을구에서 확인 가능
주택의 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것.
보증신청 현재, 타세대 전입세대가 없을 것. 이것은 전입세대열람내역서를 통해서 확인 가능
전세계약기간은 1년 이상되어야 하며, 공인중개사를 통해서 공인중개사가 날인한 전세계약서 일것.
전세보증금은 수도권은 7억이하, 그외는 5억 이하일 것.
전세보증금반환채권의 담보 및 양도 금지 특약이 없을 것.
건축물 대장상 위반건축물로 기재되지 않을 것. (건축물대장으로 확인함. 다만 아파트는 제외함.)
단독, 다중, 다가구주택의 경우, 선순위채권금액과 다른 세입자들의 선순위 보증금 합이 주택가액의 80% 이내일 것.
전세권이 설정된 경우는 말소 또는 공사로 전세권을 이전 할 것.
질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않을 것.
임대인이 공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것. (이것은 HUG 홈페이지에서 확인 가능함. 물론 임대인 핸드폰 본인 인증 절차를 거쳐야 함)

2. 오피스텔의 주택가액 산정 방법

오피스텔의 경우 앞써 설명한것 처럼 KB시세가 없는 경우가 많기 때문에 이럴 경우에는 아래와 같이 가격 산정을 하여야 합니다.

1) 상업용건물, 오피스텔 기준시가 조회

국세청 홈텍스 사이트(사이트가기) 메인 페이지 상단의 검색창에 오피스텔을 입력하고 검색을 클릭함.
검색 결과 중 ‘조회/발급>기타조회>기준시가 조회> 오피스텔 및 상업용 건물‘을 클릭함.
소재지 정보 검색에서 지번 또는 도로명으로 해당 오피스텔의 주소를 입력하여 해당 오피스텔을 선택함.
상세주소 검색에서 해당 오피스텔의 ‘동/층수/호수/고시년도’ 선택한 후 검색을 클릭함. * 이미지 참조
- 고시 년도의 경우, 최신년도(예, 올해 년도인 2023년을 선택)를 선택함.
그러면, 검색 결과로 해당 오피스텔의 기준시가가 조회됨. (고시일자 , 단위면적당 기준시가(원/m2), 건물면적) * 이미지 참조
마지막으로 해당 오피스텔의 주택가액을 계산하는데, 산식은 아래와 같음.
- 주택가액 = 단위면적당 기준시가 * 건물면적 * 140% * 90%
- 예시) 동탄역대방디엠시티더센텀 오피스텔 104동 1402호의 주택가액 산정하기.
  - 주택가액 = 2,387,000 x 59.383 x 140% x 90% = 178,601,498원
  - 만약, 주택가액의 80%가 대출 한도라면, 142,881,199원까지 대출이 됨.

[업데이트 24.03.19]

최근 오피스텔 KB시세 대신, 한국부동산원에서 제공하는 ‘부동산테크’라는 사이트를 통해서 오피스텔 시세를 확인할 수가 있습니다.

또한 HUG에서 해당 KB시세와 함께 부동산 테크의 시세를 활용하여 주택가격을 산정하는데, 문제는 오피스텔의 경우 하한 가격을 기준으로 주택가격을 산정한다는 것입니다.

따라서, 위 기준 시가를 토대로 산정하는 것 보다는 주택 가격이 상당히 낮아질 수도 있습니다. 따라서 위 기준시가 방법을 사용하기 전에 부동산테크 사이트에서 해당 오피스텔의 시가가 조회가 되는지를 우선 살펴 보아야 할 것입니다.

>> 부동산 테크 방문하기

2) 보증조건 확인

주택가액 결과가 보증금액 보다 크면, 주택가액 조건에 있어서 보증 가입이 가능하다고 판단을 하게 됩니다. 그리고 추가 다른 조건이 만족하는지 여부를 확인하면, 보증보험 가입 여부를 결정할 수 있게 되는 것입니다.

즉, 해당 물건을 계약을 하기 전에 보증보험을 가입을 해야 하겠다고 결심을 했다면 위 보증 조건을 반드시 따져보고 계약을 진행하셔야 하고, 혹여 문제가 발생할 것이 걱정이 된다면, 특약에 보증보험에 가입이 안되거나 또는 보증한도가 보증금보다 적게 나올 경우 어떻게 할 것인지를 넣어야 할 것입니다.

예를 들면, 차액 만큼을 월세로 전환하여 추후 보증금에 대한 위험을 차단하는 특약을 넣는 것이 한 방법이 될 것입니다.